家の評価額とは？ 調べ方や出し方（計算方法）、知っておきたい知識について解説！

こんにちは！クジラ株式会社の髙谷です！

	Writer 髙谷 佑樹 ディレクター リノベーションは日々の暮らしに明かりを灯してくれる魔法だと思っています。お客様の心と暮らしに寄り添うリノベーションを精一杯お手伝いさせていただきます！

所有している家が今いくらくらいの価値があるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。一般的に家の評価額とは、公的な税金の算出や不動産売買の目安となる価格を指します。

しかし、一口に評価額といっても、使用する目的によって参照すべき指標が異なるため、正しい調べ方を知っておくことが大切です。固定資産税の確認、売却相場の把握、あるいは相続の手続きなど、目的に応じて「どの評価額」が必要なのかを整理しましょう。

本記事では、複雑に思いがちな評価額の種類や計算方法を分かりやすく解説。ご自身の状況に合わせた最適な確認手段を見つけるためのガイドとして、ぜひ参考にしてみてください。

【重要】家の評価額は目的別に4種類！それぞれの違いを解説

家の評価額には、目的や用途によって異なる4つの指標が存在します。
不動産は一つの物件であっても、税金の計算や売却、相続といった利用シーンごとに参照すべき基準が使い分けられているため、それぞれの特徴を正しく理解することが重要です。
一口に評価額と言っても、自治体が課税のために算定するものから、市場での取引実態を反映したもの、国が指標として公示するものまで多岐にわたります。

まずは、自身がなぜ評価額を知りたいのかという目的に照らし合わせながら、以下に紹介する4つの項目の違いを確認してください。

ここからは、固定資産税評価額、実勢価格、相続税評価額、公示価格の概要について、それぞれの役割を詳しく解説します。

①固定資産税評価額：固定資産税や都市計画税の基準となる価格

固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、各市町村が個別に算定する不動産の評価額を指します。
この価格は、毎年支払う義務がある固定資産税や都市計画税の税額を算出する際の基礎として用いられるのが大きな特徴です。

原則として3年に一度評価替えが行われ、建物の構造や築年数、土地の立地条件などが考慮されます。
市場で実際に売買される取引価格とは異なり、公的な基準によって決定されるため、税金だけでなく登録免許税や不動産取得税などの計算にも利用されます。所有する家の税負担額を正しく把握するためには、まずこの評価額を確認することが基本となります。

②実勢価格（時価）：実際に市場で売買される価格

実勢価格とは、不動産市場において実際に取引が行われる際の価格のことです。時価とも呼ばれ、売り手と買い手の間で合意に至った最終的な売値となります。公的な評価額とは異なり、近隣の取引事例や物件のコンディション、さらには景気動向といった需要と供給のバランスによってリアルタイムで変動することが特徴です。

一般的に、家を売却する際の目安となる価格を知りたい場合に重要視されます。固定資産税評価額から実勢価格の目安を算出することも可能ですが、リフォームの有無や周辺環境の人気の変化によって実際の売値と乖離することも珍しくありません。
不動産売買の実務において最も基準となる重要な指標です。

③相続税評価額（路線価）：相続税や贈与税の計算に用いる価格

相続税評価額とは、亡くなった人から財産を受け継ぐ相続や、個人から財産をもらう贈与の際に発生する税金を計算するための基準となる価格です。路線価とも呼ばれます。

この評価額は国税庁が定めており、土地については主要な道路に面した1平方メートルあたりの価格を示す路線価を基に算出されます。

一般的に土地の相続税評価額は、公示価格の8割程度が目安とされています。

一方、建物については固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として扱う仕組みです。現金や預貯金とは異なり、不動産は時価よりも低く評価される傾向があるため、税負担を抑えるための指標として非常に重要な役割を担っています。

④公示価格（地価公示価格）：国が示す土地取引の目安価格

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が公表する、毎年1月1日時点における標準地の1平方メートルあたりの価格です。地価公示価格とも呼ばれます。

これは一般の土地取引に対して指標を与えることや、公共事業の用地買収価格を算定する際の基準とすることを目的としています。
この価格は全国に配置された専門家である不動産鑑定士の鑑定評価をもとに決定されるため、客観的で信頼性の高い適正な地価として扱われます。
土地の売買を行う際の妥当な取引価格を判断する材料になるほか、固定資産税評価額や相続税評価額を算出する際の基礎としても活用されます。

国が示す公的な基準価格であるため、市場の動向を把握する上で極めて重要な役割を担っています。

【目的別】自分の家の評価額を調べる具体的な方法

自分の家の評価額を調べる方法は、算出が必要な理由によって大きく異なります。納税額を把握したい場合や、将来の売却、あるいは相続への備えなど、目的に合わせた適切な評価指標を選ばなければなりません。

それぞれの指標は参照すべき書類や窓口が異なるため、まずは自分がどの数値を必要としているのかを明確にすることが重要です。

ここでは、固定資産税の確認、売却相場の把握、相続税の計算という3つの主な目的に沿って、自分自身で評価額を調べるための具体的な手順を解説します。

手続きの進め方や確認すべき書類のポイントを整理して、効率的に正確な情報を収集していきましょう。

固定資産税の求め方

固定資産税の金額を把握するためには、まず基準となる固定資産税評価額を確認する必要があります。この評価額は自治体が決定するもので、個人の判断で計算することはできません。
そのため、まずは手元にある書類や公的な証明書を確認し、記載されている数値を把握することが第一歩となります。
評価額を確認した後は、その数値に標準税率である1.4パーセントを乗じることで、おおよその税額を算出できます。

ただし、住宅用地の特例措置といった減税制度が適用されるケースも多いため、単純な計算結果よりも実際の納税額が低くなることが一般的です。具体的な確認手段については、以下の項目で詳しく解説します。

毎年届く「納税通知書・課税明細書」で見る

固定資産税評価額を最も手軽に確認する方法は、毎年4月から6月頃に自治体から送付される固定資産税の「納税通知書」を確認することです。通知書に同封されている「課税明細書」には、所有する物件ごとの詳細が記載されており、その中の価格や評価額と記された欄の数字が該当します。

注意点として、課税標準額という項目とは数値が異なる場合があります。課税標準額は税額計算のために特例措置などが適用された後の数値であるため、家そのものの評価額を知りたい場合は必ず価格の項目を確認してください。

書類を紛失した際や手元にない場合は、再発行ができないため他の手段を検討する必要があります。

役所で「固定資産評価証明書」を取得する

固定資産税評価額をより確実に確認したい場合や、公的な手続きで証明が必要な場合には、物件が所在する自治体の役所で「固定資産評価証明書」を取得してください。
この書類には、不動産の価格や課税標準額が詳細に記載されており、納税通知書を紛失してしまった際や、相続登記、ローン審査などの公的な場面で有効です。

窓口は市役所や町村役場の税務課、東京都23区の場合は都税事務所が担当しています。取得には手数料がかかり、申請できるのは原則として所有者本人や同居の親族、委任を受けた代理人に限られます。本人確認書類を持参すれば、その場で交付を受けることが可能です。

家がいくらで売れるか相場を知りたい場合の調べ方

家がいくらで売れるか、正確な市場価値を知りたい場合には、公的な評価額だけでなく多角的な視点から調査を行う必要があります。
固定資産税評価額などの公的指標は、あくまで税金の算出を目的としたものであり、実際に市場で取引される実勢価格とは大きく乖離することが一般的だからです。

現在の市場における自分の家の価値を把握するためには、周辺エリアで実際に取引されている物件の平均価格を調べたり、複数の算出方法を組み合わせたりすることが重要です。

この項目では、手軽に概算を把握する方法から、より実情に近い相場を確認するための具体的なステップについて詳しく解説します。

固定資産税評価額を使った売却価格の概算方法

固定資産税評価額を基にして、市場で取引される実勢価格の目安を算出することが可能です。
一般的に、固定資産税評価額は公示価格の約70パーセントに設定されているため、評価額を0.7で割ることで、おおよその公示価格を導き出せます。

さらに、実際の売買価格は公示価格の1.1倍程度になる傾向があるため、算出した数値に1.1を掛けることで売却価格の概算を把握できます。計算式としては「固定資産税評価額÷0.7×1.1」となります。

ただし、この方法はあくまで土地の価格を中心とした統計的な目安に過ぎません。建物の状態や周辺環境、最新の需要といった個別要因は反映されないため、最終的な判断材料ではなく、初期段階の検討材料として活用してください。

不動産情報サイトで近隣の売出価格を参考にする

不動産情報サイトを活用すれば、自宅と条件が似ている物件が実際にいくらで売り出されているかを確認できます。

具体的には、所在地や間取り、築年数などが近い物件の販売価格を調べることで、市場におけるおおよその売却相場を把握することが可能です。
ただし、サイトに掲載されている金額はあくまで売主が希望する売り出し価格であり、最終的に契約に至る成約価格とは異なる点に注意が必要です。

市場の需要や景気動向によって変動するため、あくまでも現時点での目安として参考にしてください。周辺の競合物件を比較検討することで、所有する不動産の客観的な立ち位置を掴む際に非常に有効な手段となります。

【より正確な価格は？】不動産会社に査定を依頼する

固定資産税評価額や近隣の取引事例から算出する価格は、あくまでも目安に過ぎません。
立地条件や建物の保存状態、リフォームの有無などは物件ごとに異なるため、より実情に即した金額を知りたい場合は、不動産会社へ査定を依頼することが重要です。

不動産会社による査定では、市場の最新動向や個別の物件状況を専門的な視点で細かく分析します。
これにより、今の家を評価した際に実際に売却できる可能性が高い具体的な価格が提示されます。
多くの会社では無料で査定を受け付けているため、将来的に売却を検討している方や、資産価値を正確に把握したい方は積極的に活用すると良いです。専門家の意見を聞くことで、売却に向けた現実的な計画を立てやすくなります。

相続税の計算で評価額が必要な場合の調べ方

相続が発生した際、家の価値を算出して相続税の申告が必要かどうかを判断しなければなりません。不動産の相続税評価額は、土地と建物でそれぞれ異なる算出方法が用いられるため、正しく理解しておくことが大切です。

土地については、道路ごとに設定された路線価を基に計算する「路線価方式」や、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」が採用されます。

一方、建物については複雑な計算を自分で行う必要はなく、市町村から届く通知書に記載された評価額が基準となります。
各資産の評価方法を把握し、適切に数値を算出するための手順について、以下の小見出しで詳しく解説します。

土地は「路線価図」で相続税評価額を確認する

相続税や贈与税の算定において、土地の価値を判断する基準となるのが路線価です。
これは主要な道路に面した宅地の1平方メートルあたりの単価を示したもので、国税庁のホームページから閲覧できる路線価図を使って確認します。

具体的な計算では、対象となる土地が接している道路の路線価に、土地の面積を乗じることで算出が可能です。
ただし、土地の形状や奥行き、道路との接し方などの条件によって補正率が適用されるため、単純な面積計算とは異なる場合があります。

土地と建物では評価方法が分かれており、土地に関しては公示地価の約8割を目安に設定されている点が特徴です。
まずは所有する土地がどの路線に該当し、いくらの単価が設定されているかを把握することが正確な評価への第一歩となります。

建物は「固定資産税評価額」をそのまま使用する

相続税や贈与税を計算する際、建物の評価額については土地のような複雑な計算を必要としません。
建物は市町村が決定した固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として採用する仕組みになっています。
そのため、正確な金額を把握したい場合は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されている価格欄を確認してください。
もし手元に通知書がない場合は、自治体の窓口で固定資産評価証明書を取得することで最新の数値を確認できます。

土地の場合は路線価をもとに算出しますが、建物は再建築費評点数や経年減点補正率を加味して既に算出された固定資産税評価額が基準となるため、自己計算の手間が省けます。

まずは最新の通知書や証明書を用意し、記載された数値を転記することから始めましょう。

家の評価額はどう決まる？評価額の計算方法（出し方）

家の評価額がどのように決まるのか、その具体的な算出の仕組みを正しく理解することは、税金の負担額や資産価値を把握する上で非常に重要です。建物の評価額の計算方法は、再建築価格方式という考え方が基本となります。

これは、評価の対象となっている家と全く同じものを、その場所に新しく建てた場合に必要となる建築費を基準にする求め方です。
そこから、経年劣化による価値の減少分を差し引いて最終的な評価額を算出します。一方で土地の評価額については、国が定める公示価格の約7割を目安として自治体が決定します。

建物と土地では評価の基準や計算のプロセスが大きく異なるため、それぞれ個別の項目に分けて詳しく解説します。

以下の小見出しで、建物と土地それぞれの詳細な仕組みを確認してください。

【建物】固定資産税評価額の計算方法

建物の固定資産税評価額は、再建築価格方式という独自の算出方法で決定されます。
これは、評価の対象となる建物と同一のものを、その場所に新築する場合に必要となる建築費を基準にする考え方です。

具体的な計算では、まず建物の資材や仕上げ、設備などを点数化して再建築評点数を算出します。そこに、時の経過によって生じる摩耗を反映させた経年減点補正率を掛け合わせることで、現在の価値を導き出します。

一般的に新築時の評価額は請負工事金額の5割から7割程度が目安となります。
なお、この評価額は3年に1度の頻度で評価替えが行われ、物価の変動や老朽化による価値の減少が反映される仕組みとなっています。

【土地】固定資産税評価額の計算方法

土地の固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、各市町村が個別に決定します。
基本的には公示地価の約7割を目安として設定されるのが一般的です。

具体的な算出にあたっては、まず対象となる土地の地目を特定します。その上で、道路に面した標準的な宅地の価格である路線価を基準に、土地の形状や接道状況、利便性などを考慮して計算します。

例えば、奥行が極端に長い土地や形が歪な土地、広すぎる土地などは、利用効率が低いと判断されるため、補正率を乗じて評価額を減額します。
反対に、角地などの利便性が高い場所は評価が上がる仕組みです。このように、土地ごとの個別事情を反映して最終的な価格が確定します。

家の評価額に関するよくある質問

家の評価額について調べていると、専門用語が多く疑問を抱く場面が多々あります。

特に、公的な基準である評価額と、市場で実際に取引される価格との乖離に戸惑う方は少なくありません。

また、年月の経過による建物の価値の変化や、通知された金額の妥当性など、税負担に直結する不安を解消したいというニーズも多く見受けられます。

ここでは、多くの方が直面しやすい疑問の中から、価格の差が生じる理由や経年劣化の影響、さらに評価内容に不服がある際の対応方法について、それぞれの小見出しで詳しく解説します。目的や状況に合わせて、適切な知識を身につけていきましょう。

Q. 家の評価額と実際の売却価格はなぜ違うのですか？

家の評価額と実際の売却価格が異なる理由は、それぞれの価格が算出される目的と基準が根本的に違うためです。

行政が税負担の公平性を保つために定める評価額に対し、売却価格は市場の需要と供給のバランスによって決まります。
固定資産税評価額は、公示価格の約7割を目安として設定されるため、市場で取引される実勢価格よりも価格設定が低いことが一般的です。

一方、売却価格は物件の状態や周辺環境、景気の動向、さらには買い手の購入意欲といった流動的な要因に左右されます。

このように、公的な基準に基づく公定価格と、自由な取引で成立する市場価格には差が生じる仕組みになっています。

Q. 築年数が経つと家の評価額（固定資産税）は下がりますか？

家は築年数が経過するごとに経年減点補正率が適用されるため、基本的には評価額も下がります。建物は使われる資材や設備によって耐用年数が定められており、古くなるほど価値が減少していくと考えられているからです。

ただし、評価額がゼロになることはありません。多くの自治体では新築時の20パーセント程度を評価額の下限として設定しており、一定の年数が経過するとそれ以降は据え置かれる仕組みになっています。

目安として一戸建ての場合は、築30年ほどでこの下限に達することが一般的です。築30年を超えて住み続けても、建物の評価額がそれ以上下がらなくなるため、固定資産税の負担が完全になくなるわけではない点に注意が必要です。

Q. 評価額に納得がいかない場合、見直しを求めることはできますか？

固定資産税評価額の決定内容に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に対して審査の申出を行うことが可能です。
これは市町村が決定した価格が適正かどうかを審査し、価格に誤りがないかを判断する手続きです。

ただし、審査の申出ができる期間は決まっており、通常は納税通知書を受け取った日の翌日から起算して3か月以内と定められています。

また、評価替えの年以外は原則として価格が見直されない点に注意が必要です。もし計算の基礎となる面積や家屋の構造、特例適用の有無などに明らかな誤りがある場合は、まずは管轄の役所の税務窓口へ相談し、内容を確認してもらうのがスムーズです。

まとめ

家の評価額には、固定資産税の基準となるものや相続税の計算に用いるもの、そして市場での売買価格である実勢価格など、目的によって複数の指標が存在します。

まずは自分が「何のために評価額を知りたいのか」という目的を明確にすることが、正しい情報を得るための第一歩です。

税金の確認が目的であれば納税通知書や公的な証明書を確認し、売却を検討しているのであれば不動産会社の査定を利用するなど、用途に合わせた適切な調べ方を選択してください。
それぞれの評価額の性質や計算方法を正しく理解しておくことで、不動産の維持管理や将来の資産運用を円滑に進めるための判断基準として活用できます。