築40年以上のマンションの選び方のポイント、メリット・デメリットを紹介

こんにちは！クジラ株式会社の山根です！

	Writer 山根広大 ディレクターWORKS 宅地建物取引士。大学で建築を学び、人の暮らしにより幅広く関わりたいと思い不動産業界を志望。2019年にクジラ株式会社に入社。不動産・建築の両面からワンストップでリノベーションをサポートするのが得意。

築40年以上のマンションを検討する際、多くの方が気にするのはその耐久性や住み続けることができる年数、そして資産価値でしょう。築年数が経過したマンションには、価格の安さや物件の選択肢が広がるといったメリットがありますが、一方で耐震性や修繕積立金の増加などのデメリットも存在します。今回は、築40年以上のマンションを選ぶ際のポイントや、購入を検討する際のメリット・デメリットについて詳しくご紹介します。

築40年以上のマンションはあと何年住めるか

築40年以上のマンションを選ぶ際に最も気になるのは、あと何年住むことができるのかという点です。マンションの寿命については、さまざまな要因が関わってくるため、一概に「何年」と断言することは難しいでしょう。しかし、適切な管理やメンテナンスが行われているマンションであれば、築40年を超えても長く住むことができる可能性があります。
また、築年数が経過しても安心して住み続けるためには、住民の意識や管理組合の活動が重要です。定期的な大規模修繕や適切な修繕計画がしっかりと実行されているマンションは、さらに寿命を延ばすことができます。購入前に、過去の修繕履歴や今後の修繕計画を確認することで、将来的に安心して住めるかどうかを判断する材料となるでしょう。

築40年超のマンションの増加予想

現在、日本全国で築40年を超えるマンションが増加しています。特に高度経済成長期に建てられたマンションが多く、これらの物件が今後も増加していくと予想されています。築年数が増えると、物件自体の資産価値が下がることが一般的ですが、適切に管理されたマンションであれば資産価値を保ち続けることも可能です。そのため、築年数だけでなく、物件の管理状況や修繕の履歴をしっかりと確認することが重要です。
今後、築40年以上のマンションが市場に多く出回ることで、購入希望者にとっては選択肢が広がる一方で、競争も激化する可能性があります。特に、立地が良く、適切なメンテナンスが施されている物件は人気が集中し、資産価値の維持が期待できるため、早めに行動することが求められます。また、将来的なリノベーションの可能性も考慮して購入を検討するのが賢明でしょう。

「耐用年数」と「寿命」の違いとは

マンションを購入する際に「耐用年数」や「寿命」という言葉を耳にすることがあるでしょう。耐用年数とは、税法上で定められた資産の使用可能期間のことを指しますが、実際のマンションの寿命とは異なります。耐用年数が過ぎたからといって、すぐにマンションが使用不能になるわけではありません。マンションの寿命は、適切なメンテナンスと管理によって大きく延ばすことができ、しっかりとした管理体制のもとであれば、耐用年数を超えても快適に住むことができるでしょう。

鉄筋コンクリートのマンションは何年持つのか

鉄筋コンクリート造のマンションの寿命については、国土交通省が「適切に管理された場合、120年程度は持つ」としています。これは、築40年のマンションでも、あと80年は住むことができる可能性があるということです。ただし、これはあくまで理想的な条件下での話ですので、実際には管理状況や周囲の環境によって寿命は変動します。日常の管理や大規模修繕が適切に行われているマンションであれば、長期間にわたって住み続けることができるでしょう。
さらに、鉄筋コンクリートのマンションは、耐震性や防火性に優れているため、長期間にわたって安全に暮らせる点も魅力です。特に、定期的な耐震診断や補強工事が行われている物件であれば、地震などの災害リスクを軽減し、より安心して住み続けることができます。また、周辺の環境整備やインフラの充実もマンションの寿命を延ばす要因となりますので、購入時にはこれらの点もしっかりと確認することが大切です。

マンションの建て替えに関するポイント

築40年以上のマンションを購入する際には、建て替えに関するポイントも理解しておく必要があります。建て替えは、マンションの老朽化が進んだ場合に検討される選択肢の一つですが、そのためにはさまざまな条件が整っている必要があります。

建て替えは多くの場合築40~59年に集中

マンションの建て替えは、多くの場合、築40年から築59年の間に集中して行われます。これは、築40年を超えると建物の劣化が顕著になり、修繕では対応しきれない問題が発生する可能性が高くなるからです。特に、建物の耐震性や設備の老朽化が進むと、安全性の観点からも建て替えが必要と判断されることが多いでしょう。建て替えの時期が近いマンションを購入する際は、その計画がどの程度進んでいるのかを確認しておくことが重要です。

建て替えのための賛成率について知っておこう

マンションの建て替えを行うためには、住民の賛成が必要です。日本では、マンションの建て替えを行うためには、全住戸の4分の3以上の賛成を得ることが必要とされています。これは、住民間での合意形成が難しいことを意味し、建て替えが実現するまでには時間がかかることも少なくありません。そのため、建て替えを検討しているマンションを購入する際には、賛成率がどの程度であるかを事前に確認しておくことが大切です。

「既存不適格建築物」に注意が必要

築40年以上のマンションを購入する際には、「既存不適格建築物」にも注意が必要です。既存不適格建築物とは、建築時には適法だったが、その後の法律改正により、現在の建築基準法に適合しなくなった建物のことを指します。このようなマンションは、将来的なリフォームや改修に制約が生じることがあります。また、建て替えを行う際には、現在の建築基準に適合する形で再建築しなければならないため、費用が高額になる可能性もあります。この点についても、事前に確認しておくと良いでしょう。

築40年以上のマンション購入のポイント

築40年～50年のマンションを購入する際には、いくつかのポイントを押さえておくことが重要です。これらのポイントをしっかりと確認することで、長く快適に住むことができるマンションを見つけることができるでしょう。

立地の良さと資産価値

築40年以上のマンションを選ぶ際に、まず注目すべきなのは「立地」です。立地の良いマンションは、築年数が経過していても資産価値が下がりにくい傾向があります。駅近や商業施設が充実しているエリアにあるマンションは、需要が高く、資産価値を保ちやすいでしょう。また、立地が良いマンションは、将来的に建て替えが必要になった際にも、その土地の価値が維持される可能性が高いため、安心して購入を検討することができます。

共用部など管理状況や管理体制

築40年以上のマンションを選ぶ際には、共用部の管理状況や全体の管理体制も非常に重要なポイントです。マンションの共用部には、エントランス、廊下、エレベーター、駐車場、ゴミ置き場などがあります。これらの共用部分が適切に維持管理されているかどうかは、マンション全体の価値や住み心地に大きく影響します。共用部分の清掃が行き届いているか、設備のメンテナンスが定期的に行われているかを確認することで、管理組合の活動がどれだけ積極的かを推測できます。

また、管理費や修繕積立金の額も確認して、将来的な修繕や設備の更新に対応できる体制が整っているかどうかを判断することが重要でしょう。

1981年の建築基準法改正の影響

1981年には、建築基準法が大幅に改正され、新たに耐震基準が強化されました。この改正前に建てられたマンションは、旧耐震基準に基づいて設計されており、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。特に耐震性に不安を感じる場合は、耐震診断を実施しているかどうか、そして耐震補強工事が行われているかを確認することが重要です。耐震補強工事が完了しているマンションであれば、安心して住むことができますし、資産価値も維持しやすくなるでしょう。

建物の形状による耐震性

マンションの耐震性は、建物の形状や構造にも大きく依存します。一般的に、正方形や長方形のシンプルな形状をしたマンションは、耐震性が高いとされています。一方、L字型やコの字型、円形などの複雑な形状を持つマンションは、地震の揺れによる影響が大きく、耐震性に不安がある場合もあります。購入を検討しているマンションの形状が複雑な場合は、耐震補強が行われているか、または耐震診断の結果を確認することで、安全性を確かめることができるでしょう。

マンション劣化の状況と対策

築年数が40年以上になると、マンションの劣化が進んでいる可能性が高くなります。特に注意すべきは、外壁や屋根の防水機能の劣化、共用部の設備の老朽化、配管の腐食などです。これらの問題に対して、どのような対策が取られているのかを確認することが重要です。例えば、大規模修繕工事が適切なタイミングで実施されているか、配管の更新や防水工事が行われているかなどを調べることで、マンションの劣化状況を把握することができます。劣化が進んでいるマンションでも、適切な対策が取られていれば、長く快適に住み続けることが可能です。

住宅ローンの利用可能性の確認

築40年以上のマンションを購入する際には、住宅ローンの利用可能性についても確認しておくことが重要です。築年数が経過しているマンションでは、金融機関によってはローンの借り入れが難しい場合があります。一般的に、築年数が古い物件ほどローンの審査が厳しくなり、借り入れ期間が短く設定されることが多いでしょう。そのため、購入を検討するマンションがローンの審査に通るかどうか、事前に金融機関に確認しておくことが大切です。また、借り入れ可能なローンの種類や条件についても詳しく調べておくことで、無理のない返済計画を立てることができます。

古くても資産価値が高いマンションの特徴

築年数が古いマンションでも、資産価値が高い物件には共通する特徴があります。まず、立地が優れていることが挙げられます。都心部や人気の高いエリアに位置しているマンションは、築年数が経過しても資産価値が落ちにくい傾向にあります。さらに、駅近で交通の便が良い物件や、近くに大きな公園や商業施設がある場合、生活の利便性が高く、これも資産価値の維持に寄与します。

また、マンション自体にネームバリューがある物件や、外観がスタイリッシュでデザイン性が高いものも人気があり、資産価値が保たれやすいです。特に、エントランスが豪華で、室内廊下などハイスペックな設備を備えているマンションは、築年数が経過しても高い評価を受けることが多いです。
さらに、管理状況が良好で、修繕積立金が十分に確保されているマンションも、資産価値が高く維持されることが多いでしょう。加えて、耐震補強や設備の更新が行われている物件は、将来的な安心感があるため、資産価値を保つことができます。このような特徴を持つマンションは、築年数が古くても購入の際に検討する価値があるでしょう。

築40年以上のマンションのメリット

築40年から50年のマンションには、他の物件にはないさまざまなメリットがあります。これらのメリットを理解することで、自分にとって最適な物件を見つけることができるでしょう。

価格の安く購入金額を抑えられる

築40年以上のマンションは、築年数が経過していることから、価格が比較的安く設定されていることが多いです。そのため、同じエリア内で新築や築浅の物件を購入するよりも、購入金額を抑えることができるでしょう。これにより、初期費用を節約できるため、余裕を持った資金計画を立てることが可能です。また、価格が安い分、他の設備や内装にお金をかけることができる点も魅力です。さらに、価格が安いことで、ローンの返済負担が軽減され、毎月の支出を抑えることができます。
これにより、リフォームやリノベーションの予算を確保しやすくなり、購入後に自分好みの空間にカスタマイズする余裕が生まれるでしょう。また、固定資産税や管理費も比較的低く抑えられることが多く、長期的なコストパフォーマンスの面でも有利です。

資産性の高い立地に物件の数が多い

築40年以上のマンションは、都心部や交通の便が良い場所に建てられていることが多いです。こうしたエリアは資産性が高く、物件の数も豊富にあります。そのため、自分のライフスタイルやニーズに合った物件を選びやすいでしょう。資産価値の高いエリアにあるマンションは、将来的に売却する際にも高値で売れる可能性があるため、購入後も安心です。さらに、築年数が経過していることで、周辺環境やインフラが成熟している点も魅力です。商業施設や公共施設が充実していることが多く、日常生活の利便性が高いでしょう。
また、歴史ある地域では、住民同士のコミュニティがしっかりと形成されており、安心して生活を送ることができます。これらの要素が相まって、物件の資産価値が維持されやすく、長期的な投資としても魅力的です。

価格の下落が少ない

築40年以上のマンションは、すでに価格が下がりきっていることが多いため、購入後に大きく値下がりするリスクが少ないです。新築マンションの場合、販売価格に大きな広告宣伝費が含まれていることや、新築プレミアムと言って誰も済んだことがない物件を好む購入者も一定いることから、マンション自体の相場価値から1～3割ほど高くなって販売しているケースがあり、購入直後に価格が下がることがあります。一方で、築年数が経過しているマンションでは、価格が安定していることが多く、購入後に資産価値が大きく減少する心配が少なく、長期的に安心して所有することができます。
さらに、築年数が経過したマンションは、周辺の市場価格や立地条件に大きく影響されにくい特徴があります。これにより、経済状況の変動や不動産市場の波による急激な価格変動を受けにくく、安定した資産運用が期待できます。また、リノベーションやリフォームを行うことで、物件の価値を向上させる余地もあり、長期的な資産形成の一環としても魅力的です。

管理状態が明確

築40年以上のマンションでは、これまでの管理状況や修繕履歴が明確に残っている場合が多いです。これにより、マンション全体の管理体制や修繕計画がしっかりしているかどうかを確認しやすく、安心して購入することができます。また、長期間にわたって適切に管理されてきたマンションは、今後も管理体制が継続される可能性が高いため、将来的にも安心です。管理がしっかりしているマンションは、居住者にとっても快適で、資産価値を保ちやすいでしょう。
さらに、過去の修繕履歴や管理組合の活動内容が公開されていることが多いため、今後必要となる修繕費用や管理費の見通しを立てやすい点も魅力です。また、管理が行き届いた物件では、共用部分の美観が保たれていることが多く、日々の生活がより快適になるでしょう。こうした透明性の高い情報は、購入前の不安を軽減し、将来的な資産価値の維持にも寄与します。

新耐震基準の有無

築40年以上のマンションを選ぶ際に、新耐震基準が適用されているかどうかは非常に重要です。1981年に建築基準法が改正され、新しい耐震基準が導入されました。これにより、地震に対する安全性が大幅に向上しました。1981年以降に建築されたマンションは、この新耐震基準を満たしているため、地震に対するリスクが低くなっています。
逆に、1981年以前に建てられたマンションは、旧耐震基準に基づいているため、地震の際に建物が大きく損傷するリスクが高い可能性があります。購入を検討しているマンションが新耐震基準を満たしているかどうかを確認することは、安全で安心な生活を送るために非常に重要です。

築40年以上のマンションのデメリット

築年数が40年以上のマンションには、さまざまなメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。これらのデメリットを理解し、予め対策を考えておくことが大切です。

建て替えの可能性

築年数が40年以上のマンションでは、将来的に建て替えが必要になる可能性があります。建物の老朽化が進むと、安全性や快適性が低下するため、建て替えが検討されることがあります。しかし、建て替えには多くの住民の合意が必要であり、時間やコストがかかることも少なくありません。さらに、建て替えが決定されると、住民は一時的に別の場所に住む必要があり、引っ越しの手間や費用がかかることも考えられます。したがって、築年数が40年以上のマンションを購入する際には、将来的に建て替えの可能性があることを念頭に置いておくことが重要です。
建て替えが実現した場合、新たなマンションの価値が大幅に向上する可能性があります。これは、最新の建築基準に基づく設計や、エコロジー性能の向上、設備の刷新などが反映されるためです。そのため、長期的に見れば、資産価値の上昇が期待できる一方で、住民間の意見調整や費用負担が避けられない点も理解しておく必要があります。事前に管理組合の方針や住民の意向を確認することが、リスク管理において重要です。

将来的な管理費や修繕費の増加

築40年以上のマンションでは、共用部分の老朽化が進むため、将来的に管理費や修繕積立金が増加する可能性があります。特に、大規模修繕工事や設備の更新が必要になると、その費用は管理費や修繕積立金に反映されます。これにより、月々の支払いが増えることが考えられます。購入を検討する際には、マンションの修繕計画や現在の修繕積立金の状況を確認し、将来的にどれくらいの費用がかかるかを見積もることが重要です。また、管理組合の運営状況や財務状況も確認して、今後の費用負担を予測することが求められます。
さらに、老朽化が進むことで、予期せぬ修繕が必要になるリスクもあります。このような場合、追加の費用が発生する可能性があるため、十分な資金計画を立てることが重要です。また、将来的に管理費や修繕積立金が増加した際に、その負担をどの程度まで受け入れられるか、自身のライフプランと照らし合わせて検討する必要があります。慎重な調査と計画が、購入後の経済的な安定と安心につながるでしょう。

リフォーム費用が掛かることがある

築40年以上のマンションを購入する際には、リフォーム費用がかかることがある点も考慮する必要があります。最近では販売物件は多くがリフォーム済みですが、内装や設備が古くなっている場合、快適な住環境を整えるためにリフォームが必要となるケースもあります。キッチンやバスルームの設備交換、床や壁の張り替え、断熱性能の向上など、リフォームには多額の費用がかかる場合があります。また、配管や電気設備などの見えない部分も古くなっていることが多いため、これらの更新も検討する必要があります。リフォームの必要性と費用を事前に把握し、総合的なコストを考慮して購入を決断することが大切でしょう。
さらに、リフォームによって物件の価値を高めることができる一方で、費用が予想以上にかかる場合があるため、慎重な計画が必要です。特に、水回りや電気配線などの基礎的な部分の更新は、見積もり以上の費用が発生することがあり、予備費を確保しておくことが望ましいでしょう。また、リフォーム期間中は住めない場合もあるため、仮住まいの手配や追加の生活費も考慮する必要があります。総合的に見て、リフォーム費用を含めた資金計画が、快適な住環境の実現に重要です。

住宅ローンに制限がある

築年数が40年以上のマンションを購入する場合、住宅ローンの利用に制限がかかることがあります。多くの金融機関では、築年数が古い物件に対しては融資期間が短く設定されることがあり、また融資の上限額も低くなる傾向にあります。これにより、月々の返済額が高くなったり、希望する金額を借りられなかったりすることがあるため、購入前にしっかりと金融機関に相談することが重要です。また、築年数に制限がないローン商品やリフォームローンなど、別の選択肢を検討することも一つの方法です。いずれにせよ、住宅ローンの条件をしっかり確認し、無理のない返済計画を立てることが大切でしょう。
さらに、金利が高く設定される可能性もあり、返済総額が増えるリスクも考慮する必要があります。また、築年数が進むにつれて資産価値が低下しやすいため、金融機関が担保評価を低く見積もることもあります。その結果、自己資金の割合を増やさなければならない場合があり、購入に際しての初期費用がかさむことがあるでしょう。こうした制約を踏まえて、資金計画を慎重に検討し、将来のリスクに備えることが重要です。

旧耐震基準で建てられている場合

1981年以前に建てられたマンションは、旧耐震基準に基づいて設計されているため、地震に対する耐久性が新しい基準を満たしていない可能性があります。特に、大地震が発生した際に建物が損壊するリスクが高いため、旧耐震基準のマンションを購入する際には、耐震診断を行うことが推奨されます。耐震診断の結果によっては、耐震補強工事が必要になることもあります。このような工事には高額な費用がかかることがあるため、事前に費用と対策を考慮しておくことが重要です。また、耐震補強がすでに行われている物件であれば、安心して購入することができるでしょう。

まとめ

築40年以上のマンションには、価格が安く資産価値が高い立地に物件が多いなどのメリットがある一方で、耐震性や将来的な修繕費用、住宅ローンの制限などのデメリットも存在します。これらの点をしっかりと理解し、自分のライフスタイルや資金計画に合った物件を選ぶことが大切です。特に、マンションの管理状況や耐震性、将来的な費用負担については、事前にしっかりと確認しておくことで、安心して長く住むことができるでしょう。
築年数が経過しているマンションでも、適切な対策と維持管理が行われていれば、十分に快適な住環境を提供してくれるはずです。購入前には、専門家の意見を参考にしながら、総合的に物件の価値を判断することが成功への鍵となります。