リフォームできない家の特徴は？法改正の影響や申請方法を解説

	Writer 山根広大 ディレクターWORKS 宅地建物取引士。大学で建築を学び、人の暮らしにより幅広く関わりたいと思い不動産業界を志望。2019年にクジラ株式会社に入社。不動産・建築の両面からワンストップでリノベーションをサポートするのが得意。

リフォームできない家には、構造的な制約や法律的な問題が関係しています。例えば、耐震性を確保するために撤去できない壁や柱があると、間取りの変更が困難になり、また、再建築不可物件や建築制限が厳しい土地では、大幅な改修が難しいことも。さらに、マンションでは管理規約の制約が影響を与える場合もあります。2025年の法改正も踏まえて、本記事では、リフォームができない家の特徴と対策を詳しく解説します。

2025年4月の建築基準法改正について

2025年4月に施行される建築基準法の改正は、リフォームやリノベーションに大きな影響を与える可能性があります。この改正には、住宅の耐震性や省エネ性能の向上を図るための新たな基準が設定されており、古い住宅や不適合な物件のリフォームが難しくなる場合が予想されます。

特に、耐震基準が大幅に見直されることで、旧耐震基準で建てられた家のリフォームには注意が必要。リフォームを検討している場合、最新の法律に基づいた情報を理解することが、計画を進める上で重要になりそうです。

建築基準法とは

建築基準法は、日本国内での建築物の安全性や衛生、環境への配慮を確保するための規範を定めた法律。この法律により、建物の構造、設備、用途などが細かく規制されています。具体的には、耐震基準や防火性能、風通しや日照に関する基準が含まれます。リフォームや新築に際しては、この法律に従うことが必須であり、無視することはできません。

特に、リフォームを行う際には事前に確認する必要があり、違反がある場合には申請が却下されたり、工事が途中で止まったりするリスクも存在します。

建築確認申請とは

建築確認申請は、建築物の設計や工事が建築基準法に適合しているかどうかを事前に確認するための手続き。この申請によって、建物を新築・改築する際の安全性が担保されます。リフォームやリノベーションの場合でも、大規模な変更を考えている場合は確実に確認申請が必要です。

特に、間取りの大幅な変更や増築を計画している場合、適切な申請が行われなければ、工事の許可が得られない事態に至ることも。建築確認申請は、地域の建築指導課や専門の建築士が関与して行われることが一般的です。

木造2階建ての大規模リフォームで建築確認申請が必要に

建築基準法の改訂により、木造2階建ての住宅では、大規模なリフォームを行う際に建築確認申請が必要になります。この場合、特に重要なのは、構造や耐震性に関する基準に適合しているかのチェック。壁の撤去や新たな部屋の追加が生じる際には、申請を怠ると法的トラブルに発展する恐れがあります。

また、リフォーム後の安全基準を満たさない場合も、住まい手や周囲に対するリスクが高まります。したがって、質の高いリフォームを行うためには、事前に詳しい計画を立て、適切な手続きを行うことが欠かせません。

リフォームができない家の特徴

リフォームができない家には、いくつかの明確な特徴があります。まず、間取り変更が困難な家は要注意。特に構造上の重要な部分がある場合、理想の住まいに変更できない可能性が高くなります。また、再建築不可の物件は法的な制約が多く、リフォームの自由度が限定されます。

さらに、容積率や建ぺい率が最大限まで使用されている土地も、増築や大規模な改修が難しいため、選ばない方が賢明でしょう。加えて、建築基準法に違反している物件は、リフォームを行う際に厳しい制約が課されることが一般的。これらの条件を確認し、慎重に選ぶことがリフォーム成功への第一歩となります。

間取り変更が困難な家

間取りの変更が難しい家は、リフォームプランに大きな制約を与えることがあります。例えば、戸建てやマンションにおいて、構造上重要な部分の撤去ができない場合も。耐震性を確保するための柱や筋交いがその一例です。このような構造が存在する場合、希望通りの間取りには変更できず、理想の住まいが実現できない可能性が高いでしょう。

また、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、壁全体で支える「壁式構造」のため、間取り変更が難しいことも多く、こうした条件を理解して物件を選ぶことが重要です。

容積率や建ぺい率が限界の土地

土地に設定された容積率や建ぺい率がギリギリの状態で建てられた物件は、リフォームや改築の際に大きな制約がかかります。容積率は土地の敷地面積に対する建物の延床面積の割合を示し、建ぺい率は建物の敷地面積に対する占有割合を表します。これらの規制は土地の有効活用を考える上でも重要な要素ですが、すでに上限に達している場合には、新たな増築や改装を行う際に選べる施工内容が大幅に制限されてしまうという課題も。

例えば、敷地面積100㎡の土地に建ぺい率50%の規定がある場合、建物の床面積は最大で50㎡までしか許されません。こうした規制は、土地のポテンシャルをどう活用するかを慎重に考える必要があることを示しています。

そのため、物件を選ぶ段階から容積率や建ぺい率の状況を十分に確認することが必要不可欠で、土地の選択や物件購入時には、将来的なリフォームや増築の可能性も視野に入れておくと安心です。

再建築不可物件

再建築不可物件は、法律や規制により建て直すことができない特殊な物件を指します。主に接道義務違反や既存不適格といった理由が原因となり、この条件に該当することがあります。このような物件を所有している場合、リフォームを行う際にも多くの制約が伴います。

例えば、増築や大規模な改修を行うためには建築確認申請が必要となりますが、再建築不可の物件では申請が受理されないケースがほとんど。また、金融機関からの融資を受けにくいことも特徴であり、予算面でのハードルが生じる点にも注意が必要です。

再建築不可物件に関する課題については、専門家に相談することが効果的です。具体的な状況に応じて、法的な選択肢や可能な範囲での活用方法についてアドバイスを受けることで、適切な判断が行いやすくなるでしょう。特に物件購入を検討している段階では、再建築不可の条件が該当していないか事前に確認し、必要に応じて不動産会社や施工会社などのプロに相談するなど慎重に対応することが求められます。

建築基準法に違反している家

建築基準法に違反している家も、リフォームには厳しい制約がかかります。例えば、未申請の増築や、規定を超える建ぺい率・容積率を持つ場合、改修工事を行う際に問題が生じることがあります。このような物件は、行政からの是正勧告や指導を受ける可能性もあるため、注意が必要。リフォームを計画する際には、建物が法律を遵守しているかどうかを事前に確認しておきましょう。

マンションや土地に多いリフォームの制約について

リフォームを考える際には、マンションや土地に特有の制約を十分に確認しておくことが重要です。特にマンションの場合、管理規約により間取りの変更や設備の移動が制限されることが多いため、自由なプランニングが難しくなる可能性があります。また、マンションの規模や築年数によっては、耐震性や配管設備などがリフォーム計画に影響を与える場合も。このため、リフォーム前に管理規約や建物の構造について十分な調査を行うことが求められます。

土地に関しても、地域の建築基準法や条例に基づく容積率や建ぺい率が制約となり、計画したリフォームが実現できない場合があります。特に防火地域や準防火地域などでは、使用できる建材や外装デザインに厳しい規定があるため、希望するリフォーム内容に制限がかかる可能性があります。さらに、土地の地形や周辺環境により追加の工事や設計変更が必要になる場合も少なくありません。

マンションの管理規約による制約

マンションのリフォームには、管理規約が重要な影響を及ぼすことが数多くあります。管理規約は、マンション内での住民の生活を快適かつ円滑にするためのルールを定めたものであり、特にリフォームを行う際には慎重な配慮が求められます。

例えば、壁の撤去や水回りの移動といったリフォームは、管理規約で禁止されていることがあり、その場合は希望通りの間取り変更が難しくなる可能性があります。また、多くのマンションではリフォーム計画を進める際に、管理組合の承認を事前に取得する必要があります。そのため、具体的なリフォーム計画を立てる前に、必ず管理規約の内容を詳細に確認することが重要。

マンションの管理規約を把握しないままリフォームを進めてしまうとトラブルに繋がる可能性があるため、適切な手続きを経ることが求められます。快適なマンション生活を実現するためには、これらの点を踏まえた慎重な計画が欠かせません。

自治体のルールや制限

自治体によるルールや制限も、リフォームに影響を与える要因の一つ。各地域で建築物に関する規制が異なり、特定の外観や設備の設置が求められることがあります。例えば、外装の色や材質に関する制限が設けられている場合、自由なデザインが難しくなることがあるのです。

また、古い建物や歴史ある地域では、建築制限が厳しく設けられていることが多いため、リノベーションプランに対する承認が下りないことも。地域のルールに従った計画を立てることがリフォームの成功に繋がります。

土地の立地条件による制約

土地の立地条件は、リフォームや新築を計画する際に非常に重要な要素。特に交通アクセスや周辺環境の状況、隣接する建物との距離は、建築の可否やその進行に直接影響を及ぼします。そのため、土地の特性を十分に理解することが求められます。例えば、狭い道路や交通量の多い場所に位置している場合、工事の際に必要な重機や資材の搬入がスムーズに行えない場合があります。

また、このような土地では、騒音や工事車両による近隣への影響も懸念されるため、近隣住民への配慮が特に重要です。さらに、一部の土地では地盤や法令上の制約により、構造的な変更や増築が難しい場合も考えられるでしょう。

火災リスクが高い地域（防火・準防火地域）

防火地域や準防火地域に位置する物件では、リフォームを行う際に制約が設けられることがあります。これらの地域では、火災に対する安全対策が特に重要視されており、使用する建材や設計に関して厳しい基準が適用されるため注意が必要です。例えば、外壁材や窓の仕様の選定には防火性能を満たすことが求められ、これによって予想以上のコストが発生することがあります。

特に3階建ての物件をリフォームする場合、防火基準はさらに厳しくなる可能性があります。3階建ての建物では、構造全体の安全性や耐火性能が問われるため、より詳細な計画が必要となり、施工内容によっては認可が下りない場合も。リフォーム計画が火災リスクを軽減するための基準を確実にクリアしなければ、計画の実現が困難になることを理解しておきましょう。

リフォームができる物件や土地の見極め方

リフォームやリノベーションが可能な物件や土地を見極めるためには、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。まず、物件の構造を詳しく確認することが大切です。特に、間取りの変更が容易かどうか、耐震性や基礎の状態といった点をチェックすることで、将来的な改修の可否が判断ができるでしょう。また、法律的な観点からも注意が必要で、建築基準法に違反していないか、再建築が可能かどうかを確認し、地域ごとの規制をしっかり把握することが、計画をスムーズに進める鍵となります。

さらに、より効果的なリノベーションを進めるためには、物件の詳細図面を取得し、過去のリフォームや改修の履歴を調べることも重要です。これにより、構造上変更できない部分や制約条件を把握することができ、計画をより現実的なものにすることができます。

そして、施工をスムーズに進めるには、信頼できる施工会社の選定が欠かせません。豊富な知識と経験を持つ業者と連携することで、リフォームやリノベーションの成功率を高め、理想の住空間を実現することが可能です。

詳細図面を取り寄せる

物件や土地のリフォームを検討する際、詳細図面を取り寄せることは非常に重要です。図面には、建物の構造や間取り、設備の配置が明確に示されており、これを元にリフォームの計画や変更が可能かどうか判断する材料となります。設計図や施工図を確認すれば、特に改修が必要な部分を具体的に把握できるため、効率的なリフォーム計画が立てやすくなります。

また、古い物件の場合は図面が存在しないこともあるため、所有者や不動産業者と相談して確認を進める必要があることも。さらに、リフォームを進める上では、地域の建築制限や各種基準の確認も欠かせません。これらの情報を収集・検討することで、理想の住まいへの第一歩を踏み出すことが可能になります。

施工会社と物件をチェックする

リフォームを計画する際には、信頼できる施工会社と物件の状態をしっかりとチェックしておきましょう。施工会社の選定においては、過去の実績や得意とするリフォームの種類を確認することで、その会社の信頼性や専門性を見極めることが重要です。

特に3階建ての建物の場合、標準的な建物と比較して構造の複雑さが増すため、施工経験の有無や専門知識を持つスタッフの有無が重要なポイントとなります。スタッフと直接話すことで、具体的かつ現実的な提案やアドバイスを受けることができるため、事前のコミュニケーションを積極的に行いましょう。

また、物件自体の状態を正確に検査することも不可欠です。特に3階建ての建物は、地震や経年劣化により構造部分に問題が発生する可能性があるため、耐震性や劣化状況を確認しておくことが重要です。構造上の問題や老朽化が進んでいる場合、リフォームの難易度やコストが変動するため、これらを把握しておくことで、適切な計画が立てやすくなります。
事前に建物全体の状態をしっかり調査することで、隠れた問題に対処しつつ、結果として快適で安全な住環境を実現することが可能になります。

利用可能な制度や補助金を活用する

リフォームには多くの費用がかかるため、利用可能な制度や補助金を活用することが賢明です。各自治体や国が提供する補助金制度を調べることで、リフォームやリノベーションにかかる費用の負担を大幅に軽減することが期待できます。

特にエコリフォームや耐震リフォームに関する助成金は、近年注目度が高まっており、多くの家庭で利用されています。これらの助成金を利用する際には、具体的な条件や申請手続きの詳細を事前に確認し、計画的に進めることが重要です。

さらに、リノベーションに特化した補助金制度も存在するため、自身の改善ニーズに最適な制度を見つけて活用することで、補助金を通じた財政支援を受けながら、より理想的な住空間の実現を目指せます。

まとめ：リフォーム・リノベーションの際は物件選びを慎重に

リフォームやリノベーションを成功させるためには、物件選びが非常に重要です。購入を検討する物件がリフォームやリノベーションに適しているかどうかを見極めるために、法的制約や建築基準、地域の規制を事前に確認することが欠かせません。これを怠ると、後になって大きなトラブルや予期しない制約に直面する可能性があります。

さらに、リノベーションの自由度は土地や建物の特性によって大きく異なります。理想のリノベーションを実現するためには、詳細図面を取り寄せたうえで施工会社と密に相談し、具体的なプランを立てることが重要。また、地域ごとに提供されている補助金制度や支援策を活用すれば、費用面での負担を軽減しながら効率的な計画を立てることができます。

成功するリノベーションは、物件選びの段階から始まります。理想の住まいやライフスタイルに合致する物件を選ぶために、慎重かつ計画的にさまざまな要素を考慮することで、満足度の高い住まいを実現できるでしょう。