マンションの空室対策にはリノベーションが有効！費用相場と事例7選
こんにちは！クジラ株式会社の山根です！
 | Writer 山根広大 ディレクターWORKS 宅地建物取引士。大学で建築を学び、人の暮らしにより幅広く関わりたいと思い不動産業界を志望。2019年にクジラ株式会社に入社。不動産・建築の両面からワンストップでリノベーションをサポートするのが得意。 |
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所有するマンションの空室が埋まらず、家賃収入が減少することに悩んでいませんか？築年数が経過した物件は、新築物件と比較して競争力が低下しがちです。
そこで有効な空室対策となるのが、物件の価値を向上させるリノベーションです。
この記事では、空室対策としてのリノベーションがもたらす効果や費用対効果、ターゲットに合わせた施工事例を解説します。
目次
空室対策にリノベーションが有効な理由
リノベーションは、単に物件を綺麗にするだけでなく、現代の入居者ニーズに合わせて機能性やデザイン性を向上させ、物件の資産価値を高める空室対策です。新築物件と競合できる魅力をもたらすことで、家賃を維持するだけでなく引き上げることも可能に。
さらに、工事箇所を絞れば低コストで実施でき、内見時の印象を大きく改善して成約率の向上に直結するなど、費用対効果の高い投資となる点が大きな理由です。
空室が埋まらない悩みを解消するアイデアとして、リノベーションは有効な手段。ターゲット層が求める設備を戦略的に導入することで、長期的な安定経営を実現し、空室リスクの軽減につながります。
新築物件とも競合できる魅力を持たせられる
築年数が経過したアパートやマンションは、新築物件に比べて見劣りし、入居者から選ばれにくくなります。
しかし、リノベーションによって間取りや内装、設備を現代のライフスタイルに合わせて刷新することで、新築同様、あるいはそれ以上の魅力を持つ物件へと再生可能。
例えば、古い和室をモダンな洋室に変更したり、在宅ワーク用のスペースを設けたりすることで、競合物件との差別化が図れます。
このように物件の付加価値を高めることで、築年数というデメリットを克服し、新築物件とも十分に競合できる競争力を獲得できるのです。
部分リノベなら低コストでも実践できる
全面的なリノベーションには大きな費用がかかりますが、空室対策は物件全体に手を入れる必要は必ずしもありません。入居者が特に重視する水回り（キッチン、浴室、トイレ）や、部屋の印象を大きく左右する壁紙の張り替えなど、ポイントを絞った部分的なリノベーションであれば、コストを抑えつつ高い効果が期待できます。
例えば、数十万円程度の投資で古かったキッチンを交換するだけでも、内見時の印象は格段に向上します。予算に応じて優先順位をつけ、費用対効果の高い箇所から着手することで、少ない負担で空室解消を目指せるでしょう。
リフォームとは違い、賃料アップも期待できる
リフォームがマイナス状態をゼロに戻す「原状回復」を目的とするのに対し、リノベーションは物件に新たな価値を加えてプラスの状態にする「付加価値創造」を目的とします。
そのため、単なる修繕であるリフォームでは家賃の維持が一般的ですが、リノベーションによって物件の魅力が向上すれば、家賃を現状より高く設定し直すことも可能です。
例えば、3点ユニットバスをバス・トイレ別に変更したり、インターネット設備を導入したりすることで、相場より高い賃料でも入居者が見つかる可能性が高まります。これは、オーナーにとって安定した収益確保に繋がるでしょう。
内見時の成約率向上が見込める
入居希望者が物件選びで重視するのが内見時の第一印象です。
いくら立地や家賃が魅力的でも、内装が古かったり設備が使いにくそうだったりすると、成約には至りにくい傾向に。リノベーションによって内装デザインを一新し、清潔感のある空間を演出したり、最新の設備を導入したりすることで、内見者に「ここに住みたい」と思わせる訴求力が高まります。
例えば、壁紙の一部をおしゃれなアクセントクロスに変えるだけでも、部屋の雰囲気は大きく変わります。このように内見時の印象を向上させることが、最終的な入居決定を後押しし、成約率の改善に直結するのです。
空室対策リノベーションの注意点
リノベーションを成功させるためには、事前の計画が極めて重要です。
誰に住んでほしいのかというターゲット設定を曖昧にしたまま工事を進めると、投じた費用が無駄になる可能性があります。
例えば、単身者向けの物件に高価なファミリータイプのキッチンを導入しても、ニーズと合致しません。物件が位置するエリアの特性や家賃相場を分析し、ターゲットのニーズを前向きに捉えた上で、費用対効果の高い設備投資を行っていきましょう。
ターゲットを明確化する
リノベーション計画で最も重要なのが、入居者ターゲットを明確にすることです。
学生街であれば単身の学生、郊外の広い物件であればファミリー層、都心であればDINKs（共働きで子どもを持たない夫婦）や単身の社会人など、物件の立地や間取りによって最適なターゲットは異なります。
例えば、学生向けならWi-Fi環境の整備、ファミリー向けなら収納スペースの確保が喜ばれるでしょう。
ターゲットを絞り、その層の心に響くリノベーションを行うことが、効果的な空室対策の第一歩です。
的外れな設備投資を行わない
ターゲットのニーズを無視した設備投資は、費用がかさむだけで空室対策につながらない「的外れな投資」となります。
例えば、単身者向けのワンルームに、追い焚き機能付きの豪華なバスルームを設置しても、家賃が大幅に上昇すれば敬遠される原因になりかねません。
逆に、ファミリー向け物件で防犯対策を疎かにすると、入居者候補から選ばれにくくなります。
地域の賃貸需要や競合物件の設備状況をリサーチし、ターゲット層が本当に求めているものは何かを見極めることが重要。過剰なスペックではなく、費用対効果を意識した適切な設備投資を心がける必要があります。
空室対策リノベーションの人気箇所と費用相場
空室対策としてリノベーションを行う際は、入居者の満足度に直結し、費用対効果の高い箇所から優先的に手掛けていきましょう。
特に、現代のライフスタイルに合わなくなった和室の洋室化や、敬遠されがちな3点ユニットバスの分離工事は人気が高く、効果を実感しやすいはず。また、キッチンやインターホンといった設備の刷新は、物件の機能性と安全性を高め、内見時のアピールポイントになります。
ここでは、代表的なリノベーション箇所とその費用相場を紹介します。
和室をフローリングに変更して現代的なニーズに対応する
賃貸物件を探す際、和室よりも洋室を希望する人が大多数を占めます。
特に若い世代にとっては、畳の手入れの手間や、ベッドやソファといった洋風家具との相性の悪さから和室は敬遠されがち。そこで有効なのが、和室をフローリングの洋室へ変更するリノベーションです。
6畳の和室を洋室化する場合、畳の撤去、床の下地工事、フローリング材の施工を含めて、費用相場は10万円から20万円程度です。
押入れをクローゼットに変更する工事も同時に行えば、さらに使い勝手が向上し、現代の入居者ニーズに的確に応えることができます。
3点ユニットバスを分離して入居者満足度を高める
浴室、トイレ、洗面台が一体となった3点ユニットバスは、スペース効率に優れる一方で「トイレが濡れる」「来客時に気を使う」といった不満が出やすく、空室の大きな要因となります。
これらを分離してバス・トイレ別の間取りに変更するリノベーションは、現代のライフスタイルに合致し、1k 空室対策として高い効果を発揮します。
工事費用は配管の移動を含むため、50万円から150万円程度と高額になりますが、家賃を数千円から1万円程度アップさせても入居が決まりやすくなるなど、投資効果は大きいと言えます。
周辺物件との明確な差別化を図れるため、単身者のこだわりに応え、入居者満足度を飛躍的に高めることが可能です。
古くなったキッチンを交換して物件の魅力を向上させる
キッチンは毎日使う設備であり、特に女性の入居希望者が内見時に厳しくチェックするポイントの一つです。
コンロが一口しかなかったり、収納スペースが不足していたり、デザインが古かったりすると、物件全体の印象を損ないかねません。
既存のキッチンを新しいシステムキッチンに交換することで、調理スペースの確保や収納力の向上、掃除のしやすさといった機能面が改善され、物件の魅力が大幅にアップします。
壁付けキッチンから対面キッチンへの変更なども可能です。
一般的なI型キッチンの交換費用は、製品代と工事費を合わせて50万円から100万円程度が相場です。
防犯性を高めるモニター付きインターホンを設置する
近年、セキュリティ意識の高まりから、賃貸物件選びにおいて防犯設備を重視する入居者が増えています。
特に、女性の一人暮らしや子育て中のファミリー層にとって、誰が来たかを確認できるモニター付きインターホンは必須の設備と考える人も少なくありません。
既存のインターホンをモニター付きのものに交換する工事は、比較的低コストで実施できる有効な空室対策です。
配線の状況にもよりますが、費用相場は3万円から7万円程度です。
安心・安全な暮らしを提供できるという点は、物件の大きな付加価値となり、競合物件との差別化に繋がります。
アクセントクロスで費用を抑えつつ部屋の印象を刷新する
部屋全体の壁紙を張り替えるとなると費用がかかりますが、壁の一面だけを異なる色や柄の壁紙（アクセントクロス）に変えるだけでも、空間の印象を劇的に変化させることができます。
費用を抑えながら、デザイン性の高いおしゃれな部屋を演出できるため、コストパフォーマンスに優れたリノベーション手法です。
例えば、リビングの壁一面に落ち着いた色のクロスを貼る、寝室に個性的な柄を取り入れるなど、ターゲット層の好みに合わせて工夫できます。
施工費用は一般的な6畳間の壁一面で3万円から5万円程度と比較的安価であり、手軽に物件の差別化を図ることが可能です。
間取り変更でライフスタイルの変化に対応する
時代の変化とともに、求められる住まいの形も変わります。かつては部屋数が多い間取りが好まれましたが、現代ではリビング・ダイニングの広さや開放感を重視する傾向が強まっています。
例えば、隣接する2つの部屋の壁を取り払って広い一つのリビングにしたり、細かく仕切られた和室をなくして広々としたLDKにしたりする間取り変更リノベーションが有効です。
これにより、現代のファミリー層やカップルのニーズに応えることができます。
壁の撤去や床・壁の補修などを伴うため、費用は30万円から100万円以上と工事規模によりますが、物件の価値を根本から向上させられるでしょう。
断熱性能を高めて、光熱費負担を軽減する
近年の電気代高騰を背景に、入居者は月々の光熱費にも敏感になっています。
特に冬の寒さや夏の暑さが厳しい築古物件は、断熱性能が低いことが多く、冷暖房効率の悪さが入居者に敬遠される一因。
既存の窓の内側にもう一つ窓を設置する「内窓（二重サッシ）」の取り付けは、断熱性を向上させることができます。
これにより、冷暖房の効きが良くなり、入居者の光熱費負担を軽減できます。また、結露防止や防音効果も期待できます。
費用は窓の大きさや数によりますが、1箇所あたり5万円から15万円程度で施工でき、物件の快適性を高める付加価値となります。
リモートワークに配慮したワークスペースを確保する
リモートワークの普及により、自宅で仕事をする人が増え、住まいにワークスペースを求めるニーズが高まっています。この新しいライフスタイルに対応することも、有効な空室対策です。
例えば、リビングの一角にカウンターデスクを造作したり、使われていない収納スペースを小さな書斎に改造したりすることで、仕事に集中できる環境づくりが可能。
大掛かりな間取り変更をせずとも、数万円から20万円程度の費用で設置可能な場合が多く、リモートワーカーという新しい入居者ターゲットに強くアピールできます。物件情報に「ワークスペース有り」と記載できることは、大きな差別化要因となります。
【事例7選】ライフスタイル別！物件の価値が向上するリノベーション事例
空室対策としてのリノベーションは、ターゲットとする入居者のライフスタイルを具体的にイメージして計画することが成功の鍵です。
ここでは、ファミリー向け、単身者向け、そして築古物件という異なる条件下で、どのようなリノベーションが物件の価値を向上させ、空室解消につながったのかを7つの具体的な事例を通して紹介します。
それぞれの事例から、費用対効果の高いリノベーションのヒントを探りましょう。
【事例1：ファミリー向け】2部屋を1部屋につなげ広いリビングに
独立したキッチンと洋室をまとめて広いLDKにしました。
【事例2：ファミリー向け】和室を洋室に変更
リビングに面している和室を洋室に変更し、室内窓を設置しました。
【事例3：単身者向け】3点ユニットバスを分離
限られたスペースでも3点ユニットバスを解消するため、トイレと脱衣所を1箇所にまとめ、水回りを最低限の面積に収めました。
【事例4：単身者向け】デザイン性を高めて近隣物件との差別化
“道具などが多すぎてマンションだと住みづらいアウトドア・キャンプ好き”をターゲットにデザインしました。
【事例5：単身者向け】ワンルームの狭いキッチンを交換
キッチンを新しく、対面キッチンに交換しました。
【事例6：築古物件】新築同様の内装にして価値向上
築年数不詳なふたつの長屋を新築同様の二世帯住宅にリノベーションしました。
【事例7：築古物件】水回りの全面リフォームで快適に
奥様が育った実家を、家族の暮らしに合わせてリノベーションしました。
投資として割に合うか判断！費用回収シミュレーションと家賃設定のコツ
空室対策リノベーションは、あくまで不動産経営における「投資」です。
そのため、投下した費用を家賃収入の増加によって、どのくらいの期間で回収できるのかを事前にシミュレーションすることが必要不可欠。
また、リノベーションによって向上した物件価値を適切に家賃へ反映させるためには、周辺の家賃相場を徹底的に調査し、競合物件と比較して優位性のある価格設定を行う必要があります。
補助金制度の活用も、投資効率を高める上で重要なポイントです。
リノベーション費用の投資回収期間を計算する方法
リノベーションが投資として成立するかを判断する重要な指標が、投資回収期間です。
計算式は「投資回収期間（年）=リノベーション費用÷年間の家賃アップ額」で求められます。
例えば、120万円の費用をかけてリノベーションを行い、月々の家賃を1万円アップできた場合、年間の家賃アップ額は12万円です。この場合、投資回収期間は120万円÷12万円で10年となります。
一般的に、この回収期間が10年以内であれば、投資効果の高いリノベーションと判断されることが多いです。このシミュレーションを通じて、計画しているリノベーションが現実的な投資であるかを見極めることができます。
周辺相場から考える適切な家賃アップ額の決め方
リノベーション後の家賃を設定する際は、まず物件周辺の競合物件の家賃相場を詳しく調査することが基本です。
同じような築年数、広さ、間取りの物件がいくらで貸し出されているかを確認します。その上で、実施したリノベーション内容が付加価値として、相場にどれだけ上乗せできるかを判断しましょう。
例えば、周辺の3点ユニットバスの物件より1万円高くても、バス・トイレ別にしたことで十分な競争力が生まれる場合があります。
相場を無視して高すぎる家賃を設定すると再び空室になるリスクがあるため、客観的なデータに基づいた適切な値付けが重要です。
活用できる補助金や助成金制度を調べてコストを抑える
リノベーションの工事内容によっては、国や地方自治体が提供する補助金や助成金制度を利用できる場合があります。
代表的なものとして、省エネルギー性能を高めるための断熱改修（内窓設置など）や高効率給湯器の導入、耐震性を向上させるための補強工事などが対象となることが多いです。
また、子育て世帯向けや高齢者向けの改修に対する補助制度を設けている自治体もあります。
これらの制度を活用することで、リノベーションにかかる初期費用を大幅に削減し、投資回収期間を短縮することが可能です。
計画段階で、自身の物件が対象となる制度がないか、自治体のウェブサイトやリノベーション業者に確認することをお勧めします。
リノベーションの成否を分ける！信頼できる業者選び3つのポイント
リノベーション計画の質が高くても、それを形にする施工業者の選定を誤ると、期待した効果が得られないばかりか、追加費用やトラブルに見舞われる可能性があります。
特に賃貸物件のリノベーションは、単にデザインを良くするだけでなく、費用対効果や入居者ニーズを理解している専門的な視点が不可欠です。
業者を選ぶ際は、賃貸物件における実績の豊富さ、複数の業者から見積もりを取って内容を比較検討すること、そして担当者との相性や提案力を見極めましょう。
賃貸物件のリノベーション実績が豊富かを確認する
リノベーション業者には、戸建て住宅が得意な会社、デザイン性を追求する会社など、様々な特色があります。
空室対策を目的とする場合、賃貸経営の観点から最適な提案ができる、賃貸物件のリノベーション実績が豊富な業者を選ぶことが重要。
実績のある業者は、どの設備が入居者に人気があるか、どの程度の投資で家賃をいくらアップできるかといった市場の動向を熟知しています。また、入居者の入れ替えサイクルを考慮した耐久性の高い素材選びなど、賃貸ならではのノウハウを持っています。
業者のウェブサイトで施工事例を確認したり、直接問い合わせたりして、賃貸物件での実績を必ず確認しましょう。
必ず複数の業者から相見積もりを取って内容を比較する
リノベーション業者を1社に絞って話を進めるのではなく、必ず複数の業者から見積もりを取り、内容を比較検討することが鉄則です。
見積もりを比較する際は、総額の安さだけで判断してはいけません。工事内容の詳細、使用する建材や設備のグレード、保証期間など、項目ごとに細かくチェックすることが重要です。
ある業者では標準工事に含まれている項目が、別の業者ではオプション扱いになっていることもあります。
複数の提案を比較することで、工事内容の適正さや費用の相場観が養われ、最終的に最も納得のいく業者を選ぶことができます。
担当者の提案力やコミュニケーションの円滑さを見極める
リノベーションは担当者との二人三脚で進めるプロジェクト。
そのため、担当者の質が成功を大きく左右します。こちらの要望を丁寧にヒアリングしてくれるかはもちろん、オーナーの意図を汲み取り、予算内で費用対効果の高いプロならではの提案をしてくれるかが重要なポイントです。
例えば、漠然としたイメージしかなくても、具体的なプランに落とし込んでくれる提案力は信頼の証です。また、工事期間中の進捗報告や、疑問点に対するレスポンスの速さなど、円滑なコミュニケーションが取れるかどうかも見極める必要があります。
最初の打ち合わせ段階での対応を注意深く観察し、信頼関係を築ける相手か判断しましょう。
空室対策リノベーションに関するよくある質問
空室対策としてリノベーションを検討するにあたり、様々な疑問が浮かぶことでしょう。ここでは、特によく寄せられる質問について、簡潔に回答します。
「リフォーム」との違いや、築年数が古い物件の再生可能性、そして資金調達の方法など、オーナーが抱える典型的な疑問点を解消します。
Q1. リフォームとリノベーションは何が違うのですか？
リフォームは老朽化した部分を修繕し、新築時の状態に戻す「原状回復」が目的です。
一方、リノベーションは既存の建物に大規模な工事を行い、デザインや機能を向上させて新たな価値を創造することを指します。
空室対策で賃料アップを目指す場合は、付加価値を生むリノベーションが有効です。
Q2. 築年数がかなり古い物件でもリノベーションで再生できますか？
建物の構造躯体に大きな問題がなければ、築年数が古くてもリノベーションによる再生は十分に可能です。
配管や断熱、耐震性など根本的な部分から見直し、内装や設備を刷新することで、新築同様の住み心地と価値を持つ物件へと生まれ変わらせることができます。
Q3. リノベーション費用はローンを組んで調達できますか？
はい、調達可能です。金融機関が提供するリフォームローンや、アパートローンなどの事業性融資を利用できます。
金利や借入可能額、担保の要否などの条件は金融機関や商品によって異なるため、複数の選択肢を比較検討することをおすすめします。
まとめ：空室対策リノベーションはターゲットを明確に
空室対策としてリノベーションは、物件の競争力を高め、家賃アップや安定経営を実現するための有効な手段。ターゲットを明確にし、そのニーズに合った費用対効果の高い工事を行うことにあります。
和室の洋室化や水回りの刷新など、ポイントを絞った部分的な改修でも大きな効果が期待できます。
投資回収期間をシミュレーションし、信頼できる業者を選定することで、計画的な資産価値の向上を図りましょう。
