戸建てリフォーム・リノベーションは1000万円でどこまでできる？ビフォーアフター実例と費用
予算1000万円で戸建てをどこまでリフォーム・リノベーションできるかは、延床面積や希望する設備のグレードだけでなく、複数の角度から考える必要があります。「建物を維持するために必ずやるべき改修」「暮らしを今より快適にするための改修」「居心地を向上させるためのデザインなど」の観点でも検討しましょう。
クジラが施工した戸建ての費用（税別）を段階で分けると、次のとおりです。
- 1000万円以内：延床87.5㎡の平屋のフルリノベーション（800万円）、約38.6㎡の2階部分のリノベーション（890万円）の例があります。
- 1,100万円台：延床44.7㎡と56.3㎡の戸建てで、間取り変更・水回り・内装を行った例があります（56.3㎡の例は外壁塗装も含む）。
- 1,500万円以上：延床100㎡を超える戸建てで全体を改修した例は、いずれも1,500万円以上でした（二世帯住宅への改修を除く）。
広い家で1000万円前後に収めるなら、LDKや水回りに範囲を絞った部分リノベーションが現実的です。
この記事では、面積別の費用の実例、箇所別の費用の目安、延床約56〜180㎡の4件のビフォーアフターと実際にかかった費用、予算内に収めるための優先順位の決め方を紹介します。
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1000万円で戸建てをリフォームできる範囲は延床面積で変わる
1000万円で家全体に手を入れられるかどうかは、まず延床面積で見当をつけられます。下の表は、クジラが施工した戸建ての主な実例です（二世帯住宅への改修を除く・いずれも税別）。
表は横にスクロールできます →
| 面積 | 工事の内容 | 費用（税別） | 1㎡あたり |
|---|---|---|---|
| 約38.6㎡ | 2階部分のリノベーション | 890万円 | 約23.1万円 |
| 44.7㎡ | 間取り変更・水回り・内装 | 1,140万円 | 約25.5万円 |
| 56.3㎡ | 間取り変更・水回り・内装・外壁 | 1,120万円 | 約19.9万円 |
| 61.53㎡ | フルリノベーション（※） | 1,400万円 | 約22.8万円 |
| 87.5㎡（平屋） | フルリノベーション | 800万円 | 約9.1万円 |
| 約97.61㎡ | 外壁・サッシ・水回り・内装の部分リノベーション | 1,500万円 | 約15.4万円 |
| 105㎡ | 間取り変更・水回り・内装・外壁 | 2,200万円 | 約21.0万円 |
| 約115.76㎡ | スケルトンリノベーション（築33年） | 2,200万円 | 約19.0万円 |
| 約130.2㎡ | フルリノベーション（築87年以上） | 1,590万円 | 約12.2万円 |
| 約180㎡ | フルリノベーション（築約40年） | 約1,800万円 | 約10.0万円 |
※61.53㎡の例は、施工事例ページに掲載している参考費用です。同じ面積でも、外壁や間取り変更を含むか、既存の部屋をどこまで残すかで費用は変わります。
1㎡あたりの費用は約9万〜26万円と幅があり、面積に単価を掛けるだけでは予算は決まりません。一般的な目安では、水回りと内装の部分リフォームで200万〜500万円、空き家の戸建てを全体的にリノベーションする場合で1,000万〜2,000万円、構造体だけを残すスケルトンリノベーションでは1坪あたり50万〜70万円（30坪で1,500万〜2,100万円）とされています。
1000万円以内の実例は平屋の全体改修と2階部分の改修
87.5㎡の平屋を800万円（税別）でフルリノベーションした例や、約38.6㎡の2階部分を890万円（税別）でリノベーションした例があります。外壁や水回りをどこまで含めるかは物件ごとに異なり、面積が同じなら同じ費用になるわけではありません。
延床40〜60㎡前後では1,100万円台の例がある
延床44.7㎡と56.3㎡の戸建てでは、1,100万円台（税別）で間取り変更と水回り・内装を行い、56.3㎡の例では外壁塗装まで含めました。一方、施工事例ページの参考費用では、61.53㎡で1,400万円（税別）の例もあります。
面積が近くても、工事の範囲と建物の状態で費用は変わります。築年数が古く、構造の補強や雨漏りの修理が必要になると、内装や設備に回せる金額は減ります。
100㎡を超えるなら工事する部屋を絞る
100㎡を超える戸建てで全体を改修した例は、いずれも1,500万円以上（税別）でした。それでも、すべての部屋を同じように新しくしたわけではありません。約130.2㎡の例ではリビング以外の部屋を壁紙の張り替えだけに、約180㎡の例では3階を下地のまま引き渡しています（詳しくは後半の実例で紹介します）。
広い家で1000万円前後に収めたい場合は、予算のかけ具合に濃淡をつけることも大切です。「家全体か、必要な箇所だけか」「こだわるか、最低限にするか」など、良いバランスを見つける必要があります。実務経験が豊富なプロに相談し、いろいろなケースを見せてもらいながら判断していくのがおすすめです。
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1000万円の内訳は外壁・屋根・耐震の費用から先に確保する
戸建てで予算を組むときは、間取りやデザインより先に、外壁・屋根・耐震といった建物の手入れにいくら必要かを確かめます。マンションと違い、外回りや構造の工事も自分で負担するためです。
工事ごとの費用の目安は次のとおりです。
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| 工事の場所 | 工事の内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| キッチン | I型システムキッチン（壁付け）／L型システムキッチン | 50万〜100万円／90万〜150万円 |
| 浴室 | 戸建てのユニットバス交換 | 86万〜183万円 |
| 洗面所 | 洗面台の交換＋内装 | 20万〜45万円 |
| トイレ | 便器の交換＋内装 | 15万〜35万円 |
| 床 | 戸建ての床材の全面張り替え | 40万〜80万円 |
| 壁・天井 | クロスの張り替え（3LDK・約70㎡） | 39万〜48万円 |
| 間取り | 台所と居室2つをLDKに変更（平屋） | 100万〜300万円 |
| 足場 | 外壁・屋根工事の足場 | 15万〜25万円 |
| 外壁 | 塗装（30坪）／サイディングの張り替え | 60万〜160万円／150万〜300万円 |
| 屋根 | 塗装／カバー工法（重ね葺き）／葺き替え | 25万〜70万円／80万〜150万円／120万〜260万円 |
| 耐震 | 耐震診断／戸建ての耐震工事 | 20万〜40万円／150万〜200万円 |
| 断熱 | 内窓（1箇所）／天井断熱（施工面積60㎡程度） | 8万〜15万円／7万〜50万円 |
※一般的な目安です。設備のグレードや建物の状態で変わります。クジラが大阪で施工した外壁塗装は100万〜130万円、屋根塗装は40万〜80万円でした。
例えば、耐震工事（150万〜200万円）と外壁塗装（30坪で60万〜160万円）の両方が必要になると、それだけで200万円を超えます。1000万円のうち間取りや内装に使える金額は、この手入れの費用を差し引いて考えます。
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戸建てリノベーションのビフォーアフター実例と実際にかかった費用
ここからは、クジラが施工した1000万円台（税別）の戸建てリノベーション4件を紹介します。どの例も、すべての部屋を同じように新しくしたわけではありません。どこに費用をかけ、どこを残したかに注目してください。
56.3㎡の戸建てを1120万円で全体改修した例
大阪市城東区の築48年・木造2階建て（56.3㎡・2LDK）を、猫と1人で暮らすために購入してリノベーションした例です。工期は約120日、費用は1,120万円（税別）。水回りの設備交換と内装の一新に加えて、外壁塗装も行いました。
費用を抑えるため、床材はフローリングではなく木目調の塩ビタイルを使い、2階の部屋の壁は解体せずに壁紙を上から貼っています。
収納を設けて8帖から6帖になった部屋は、解体中に現れた梁を見せて天井を高くとり、狭さを感じにくくしています。
猫のための工事は、猫専用の部屋のキャットウォーク、脱走を防ぐ玄関前の格子の建具、押入れの下段を使った猫用トイレなどです。
↓こちらの施工事例もご覧ください
61.53㎡の戸建てを1400万円でLDK中心に改修した例
大阪府寝屋川市の築50年・木造の中古戸建て（61.53㎡・3LDK）を購入してリノベーションした例です。マンションの家賃と駐車場代を払い続けるのがもったいないと考え、物件探しから始めました。工期は約90日、費用は1,400万円（税別）。道路に面したシャッターの交換と外壁の塗装も行っています。
1階は洋室・和室・キッチンをつなげて対面キッチンのLDKにし、古くなっていた浴室やトイレなどの水回り設備は新しいものに交換しました。玄関のタイルは、お客様が物件選びのときから気に入っていたため、そのまま残しています。
過ごす時間の長いLDKに費用をかける一方、2階は和室を残し、天井はそのままに、畳の表面の張り替えと壁のクロスの張り替えにとどめました。
菅原 沙絵担当スタッフ
和室は解体前の打ち合わせで残すことに
和室は解体前の打ち合わせで既存利用することになりました。畳は表面のみ新しいものに張り替え、壁は柱を残してクロスに張り替えています。昔ながらの天井を残し、畳の床にしています。
↓こちらの施工事例もご覧ください
約130.2㎡の古民家を1590万円でリビング中心に改修した例
奈良県天理市の築87年以上の古民家（約130.2㎡）を、親戚から引き継いでセカンドハウスとしてリノベーションした例です。工期は約90日、費用は1,590万円（税別）でした。
洗面と浴室は新しく交換し、主にリビングに費用をかけています。ほかの部屋は間取りを変えず、壁紙の張り替えだけにして費用を抑えました。リビングの天井は既存の梁を、障子や窓も既存のものを残しています。
クジラ編集部増築部分のコンクリートを水回りに生かす
増築部分だった水回りはコンクリートでつくられていました。間取りを変えにくい部分ですが、天井と壁は既存のまま利用し、扉や洗面台を合わせて取り付けています。
↓こちらの施工事例もご覧ください
約180㎡の戸建てを約1800万円で改修し3階は下地で引き渡した例
大阪府堺市の築約40年・鉄骨造の中古戸建て（約180㎡・4LDK）の例です。工期は約120日、費用は約1,800万円（税別）、1㎡あたりでは約10万円でした。
玄関から続く中庭とつながるLDKを中心に、間取りと水回り設備を一新し、室内干しができるランドリースペースと、その隣にファミリークローゼットを設けています。
3階のフリースペースは、壁を石膏ボード、床をラワン合板の状態で引き渡しました。すぐには使わない部屋の仕上げを後回しにし、お客様自身がDIYで仕上げられるようにしています。
↓こちらの施工事例もご覧ください
予算1000万円に収める戸建てリフォームの優先順位
4件の実例に共通するのは、費用をかける部屋と、今のまま使う部屋を分けていることです。予算内に収めるには、次の順に考えます。
雨漏りや構造の工事を最初に確保する
外壁・屋根の傷みや構造の問題を後回しにすると、新しくした内装を雨漏りで傷めるおそれがあります。間取りや設備を決める前に、建物の手入れに必要な費用を見積もりに入れてもらいましょう。
1981年（昭和56年）以前に建てられた建物は、耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」で建てられ、耐震性が不十分なものが多いとされています。該当する場合は、耐震診断から相談してください。
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LDKと水回りに予算を寄せて個室は内装の更新にとどめる
毎日使うLDKや水回りに費用をかけ、寝室や和室などは壁紙や畳の張り替えにとどめると、全体の費用を抑えられます。寝屋川市の例では2階の和室、天理市の例ではリビング以外の部屋を、間取りを変えずに使っています。
間取り変更を1階だけにして、2階の間取りは変えないという考え方もあります。また、階段の架け替えを希望する場合、費用は一般的に60万〜100万円（1箇所・工事費込み）が目安になりますが、建築基準法の観点から架け替えができるかどうかも見極めなくてはなりません。2025年4月以降、2階建ての木造戸建てなどで階段の過半を架け替える場合は建築確認の手続きが必要です（既存の階段に仕上げ材を被せるだけの改修は不要）。手続きが不要な工事でも、工事後の建物は建築基準法に適合している必要があります。予算への影響もとても大きくなるので、必ずプロに相談しましょう。
参考：国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」（PDF）（2026年10月確認）
すぐに使わない部屋は仕上げを後回しにする
堺市の例のように、当面使わない部屋を下地の状態で引き渡し、後からDIYや追加工事で仕上げる方法もあります。ただし、電気工事や水回り、構造に関わる工事は専門業者に依頼してください。
床材や設備のグレードを見積もりの段階で確認する
同じ床の工事でも、材料によって費用が変わります。一般的な目安では、フローリングの張り替えは1㎡あたり1万〜3万円（税別・既存の解体費別）、塩ビタイルは1㎡あたり7,000〜9,500円（税別）です。城東区の例では、木目調の塩ビタイルを使って床の費用を抑えました。
キッチンや浴室も、グレードで数十万円単位の差が出ます。見積もりに使われている設備の品番やグレードを確認し、比べる会社ごとにそろえておきましょう。
外壁と屋根は足場を共有して同時に工事する
外壁や屋根の工事には足場が必要で、足場だけで15万〜25万円が目安です。別々の時期に工事すると、そのたびに足場の費用がかかります。どちらも傷んでいる場合は、まとめて見積もりを取りましょう。
補助金は交付決定を受けてから契約や着工をする
耐震や省エネなどの工事には、国や自治体の補助制度を使える場合があります。例えば大阪市では、令和8年度に、耐震診断・耐震改修設計・耐震改修工事などへの補助を受け付けています（耐震改修工事は工事費の2分の1、1戸あたり115万円が上限で、床面積による上限もあります）。建築時期などの条件があります。
手続きは、事前相談と交付申請を行い、交付決定の通知を受けてから契約・着工するのが原則です。通知を受ける前に契約や着工をすると、補助を受けられなくなります。リフォーム会社との契約日や着工日は、補助の手続きに合わせて決めましょう。
参考：大阪市「民間戸建住宅等の耐震診断・改修等補助制度」、大阪市「戸建住宅等の補助制度 令和8年度版」（PDF）（2026年10月確認）
制度は年度ごとに変わります。お住まいの自治体の窓口やホームページで、受付状況と条件を確認してください。
相見積もりは同じ工事範囲とグレードで比べる
複数の会社に見積もりを依頼するときは、工事する部屋、外壁・屋根・耐震の扱い、設備のグレードをそろえて伝えます。条件がそろっていないと、金額の差が工事内容の差なのかを判断できません。
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築40〜50年の戸建てを1000万円台で直せるかは手入れの費用次第
紹介した4件は、築約40年〜87年以上の戸建てで、費用はいずれも1000万円台（税別）でした。築年数が古いことだけで、1000万円台のリノベーションができないとは決まりません。
ただし、築40〜50年の戸建ては外壁・屋根の傷みや、配管・電気設備の交換が必要になっていることがあります。購入前の物件なら、外壁や屋根の補修が必要かどうかを現地で確認してもらってから購入を決めると、工事費の見通しを立てやすくなります。
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戸建てリフォームを1000万円で考える人のよくある質問
フルリノベーションと部分リノベーションはどちらが現実的？
クジラの実例では、87.5㎡の平屋を800万円（税別）で、延床40〜60㎡前後の戸建てを1,100万円台（税別）で全体改修した例があります。外壁・屋根・構造に大きな手入れが要らない家ほど、全体の改修を検討しやすくなります。100㎡を超える家や、耐震補強・屋根の葺き替えが必要な家では、LDKや水回りに絞った部分リノベーションの方が1000万円前後に収めやすくなります。
見積もりから予算がオーバーしないか心配です
戸建てで予算を超える主な原因は、解体してから分かる建物の傷みによって、補修の費用が予想より大きくかかることです。壁や床の中は、解体するまで正確には分かりません。
対策として、築年数の古い戸建てを改修した実績のある会社に相談し、外から確認できることは事前に調べてもらいましょう。そのうえで、補修が増えた場合のプランと、補修が最小限で済んだ場合のプランの2つを用意してもらうと、追加費用が出ても判断しやすくなります。
1000万円台の費用をどう支払えばよいですか？
リフォームローンを使う方法のほか、中古戸建てを購入してリノベーションする場合は、物件の購入費と工事費をまとめて借りられるリフォーム一体型の住宅ローンもあります。工事費だけでなく物件の購入費も含めて、毎月の返済額で考えることが大切です。
クジラでは、住まいの相談と合わせて、月々の支払額のシミュレーションや住宅ローンの借入可能額などの資金計画の相談もできます。
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まとめ｜1000万円の戸建てリフォームは面積と手入れの費用から考える
- 1000万円以内：87.5㎡の平屋のフルリノベーション（800万円）、約38.6㎡の2階部分のリノベーション（890万円）の例がある
- 1,100万円台：延床40〜60㎡前後の戸建てで、間取り変更・水回り・内装（56.3㎡の例は外壁塗装も）を行った例がある
- 1,500万円以上：100㎡を超える戸建ての全体改修（二世帯住宅への改修を除く）。1000万円前後ならLDKや水回りに範囲を絞る
- 外壁・屋根・耐震など建物の手入れの費用を先に確保し、残りで間取りや内装を考える
- 使う時間の長い部屋に費用をかけ、ほかの部屋は張り替えや下地での引き渡しにとどめる
金額はいずれも税別です。
まずは検討中の家の延床面積・築年数・間取り図を見ながら、新しくしたい部屋・今のまま使う部屋を家族で話し合ってみるのも良いかもしれません。また、リノベーション勉強会などへの参加もおすすめです。物件探しから考える方は中古住宅を購入してリノベーションする流れ、今の住まいで検討する方は自宅をリノベーションする流れをご覧ください。
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施工事例の解説
収納で減った広さを天井の高さで補う
天井に隠れていた梁が、解体中に部屋の中心に現れました。収納を設けて部屋は狭くなりましたが、梁を見せて天井を高くとっているので、狭く感じません。