【2024最新】中古住宅の購入からリノベーションまでの費用相場は？事例やポイントも解説
こんにちは！クジラ株式会社の山根です。
中古住宅の購入とリノベーションにはさまざまな費用がかかります。
この記事では、基本的な費用相場から節約方法、税金の変動、物件選びのポイント、そして実際の事例までを詳しく解説します。
 | Writer 山根広大 ディレクターWORKS 宅地建物取引士。大学で建築を学び、人の暮らしにより幅広く関わりたいと思い不動産業界を志望。2019年にクジラ株式会社に入社。不動産・建築の両面からワンストップでリノベーションをサポートするのが得意。 |
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目次
中古住宅購入とリノベーションの基本的な費用相場
中古住宅を購入してリノベーションする場合、総費用は大きく変動します。購入価格やリノベーションの内容、地域によっても異なるため、しっかりとした計画と見積もりが重要です。リノベーションの目的や希望する仕上がりによっても費用は変わります。予算内で理想の住まいを実現するためには、リノベーションのプロの意見を取り入れることが有効でしょう。また、税制優遇や補助金制度を活用することで、コストを抑えることができる場合もあります。
中古住宅を購入する際の総費用はどれくらい？
中古住宅の購入にかかる費用は、物件の価格だけでなく、諸費用も含まれます。一般的に、物件価格の約7〜10%が諸費用として見込まれます。これは、不動産仲介手数料、登記費用、火災保険料、ローン保証料などが含まれるためです。例えば、2,000万円の物件を購入する場合、約140〜200万円の諸費用が別途必要です。また、物件の所在地や状態によっても変動するので、事前に詳細な見積もりを取得することが重要です。さらに、購入前には物件の調査や評価を行い、隠れた費用を見逃さないようにすることも予算内に抑えるために大切です。
リフォーム・リノベーションの具体的な費用について
リフォーム・リノベーションの費用は、工事内容や規模によって大きく異なります。一般的な内装リフォームの場合、1平方メートルあたり約5万〜10万円が目安です。例えば、70平方メートルのマンションを全面的にリフォームする場合、350万〜700万円がかかるでしょう。一方、間取り変更や配管工事など大規模なリノベーションの場合は、1平方メートルあたり約15万〜20万円かかることもあります。具体的な費用は、施工業者に相談し、詳細な見積もりを取得することが必要です。また、リノベーションの範囲や使用する材料によっても費用が変わるため、プランニングの段階で具体的な内容を決めておきましょう。
築年数が費用に与える影響について
築年数が経過した住宅は、リノベーション費用が増加する傾向にあります。これは、古い建物ほど構造部分や配管、電気設備の劣化が進んでいるため、改修が必要になる場合が多いためです。
例えば、築30年以上の物件では、耐震補強工事や全面的な配管交換が必要になることがあります。これにより、リノベーション費用がさらに増加する可能性があります。また、古い住宅には断熱性能が低いものが多いため、断熱リフォームも検討する必要も。築年数による費用の違いを理解し、適切な計画を立てることが大切です。さらに、古い住宅は現行の建築基準に適合していない場合も多いため、その修正も必要となることがあると理解しておきましょう。
リノベーション費用を節約する方法とポイント
リノベーション費用を節約するためには、計画的な資金管理と賢い選択が重要です。ローンの活用や補助金制度を上手に利用することで、費用を抑えることができます。さらに、優先順位をつけて必要な箇所から着手することや、DIYを取り入れることでコストを削減することも可能です。不要な部分を省略し、品質を保ちながらコストを抑える工夫をすることがポイントです。
住宅ローンとリフォームローンの違いを理解しよう
住宅ローンとリフォームローンには、それぞれ異なる特徴があります。
住宅ローンは、物件購入にかかる費用を借り入れるもので、金利が低く、借入期間が長いのが特徴です。一方、リフォームローンは、リフォームやリノベーションにかかる費用を借り入れるもので、住宅ローンに比べて金利が高く、借入期間が短い傾向にあります。
そのため、リノベーションを検討する際は、住宅ローンとリフォームローンのどちらを利用するかを慎重に検討し、総費用を抑えるための最適な選択をすることが重要です。また、金融機関によっては、リノベーション専用のローン商品を提供している場合もあるので、各種プランを比較して選ぶと良いでしょう。
住宅ローン減税や補助金を活用する方法
住宅ローン減税や補助金制度を活用することで、リノベーション費用を大幅に節約することができます。住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して住宅を購入またはリノベーションした場合、一定期間にわたり所得税から控除される制度です。また、リノベーションに関する補助金制度も各種存在し、例えば、省エネ改修やバリアフリー化、耐震補強などに対する補助金があります。これらの制度をうまく利用することで、リノベーション費用を抑えることができるでしょう。さらに、自治体や政府の最新の支援策をチェックし、最大限のサポートを受けるようにしましょう。
リフォーム見積もりで抑えるべきポイント
リフォーム見積もりを依頼する際には、以下のポイントを抑えることが重要です。まず、複数の業者から見積もりを取得し、価格や内容を比較検討することです。また、見積もり内容を詳細に確認し、材料費や工事費の内訳が明確になっているかを確認しましょう。さらに、追加費用が発生する可能性についても事前に確認しておくと安心です。最後に、業者の実績や評判をチェックし、信頼できる業者を選ぶことが重要です。これらのポイントを抑えることで、適正な価格で質の高いリノベーションを実現することができます。加えて、見積もり時には具体的な要望や予算を明確に伝えることで、後々のトラブルを避けることができますよ。
固定資産税とリノベーション後の税金変動
中古住宅を購入しリノベーションを行う際には、固定資産税やリノベーション後の税金の変動についても理解しておくことが重要です。これにより、予想外の出費を防ぐことができます。また、リノベーションによりどのような税金優遇が受けられるのかを事前に調査し、賢く活用することで、税負担を軽減することが可能です。
固定資産税の基本知識
固定資産税は、土地や建物などの固定資産に対して毎年課される税金です。固定資産税の額は、固定資産の評価額に基づいて計算されます。評価額は、市町村が定める固定資産評価基準に従って算定されます。評価額は、物件の所在地や種類、用途によって異なります。一般的に、住宅用地の評価額は、非住宅用地よりも低く設定されています。固定資産税の納付は、年に一度または分割払いが可能です。
リノベーションを行う場合は、固定資産評価額が変更される可能性があるため、税額の変動についても事前に確認しておくことが大切です。また、固定資産税の見直しは3年ごとに行われるため、そのタイミングで評価額が変更されることもあります。
リノベーションに伴う税金の変動例
リノベーションを行うと、固定資産税や都市計画税が変動することがあります。例えば、大規模なリノベーションにより建物の価値が大幅に向上した場合、固定資産評価額が上がり、それに伴って税金も増加することがあります。
一方で、省エネ改修やバリアフリー改修など、特定のリノベーションを行った場合には、一定期間税金が減額される制度もあります。リノベーション計画を立てる際には、これらの税金の変動についても考慮し、適切な対応を行うことが重要です。さらに、税金の専門家に相談することで、最適な節税対策を講じることができるでしょう。
中古住宅を購入してリノベーションする際の物件選びのポイント
中古住宅を購入してリノベーションする際には、物件選びが非常に重要です。間取り変更のしやすさや増築の可能性、ローンの組みやすさなど、さまざまなポイントを考慮して選ぶ必要があります。さらに、リノベーションに適した物件を見極めるためには、専門家の意見を参考にしながら、慎重に判断することが求められます。
間取り変更しやすいか
リノベーションを考える際、間取りの変更が容易な物件を選ぶことが重要です。間取り変更のしやすさは、物件の構造や柱の配置によって大きく左右されます。例えば、木造軸組工法の住宅は、比較的間取り変更が容易ですが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の住宅は、柱や壁が構造上重要な役割を果たしているため、変更が難しい場合があります。事前に建物の構造を確認し、希望する間取り変更が可能かどうかを見極めることが大切です。加えて、間取り変更の際にかかるコストや工期についても事前に把握しておくことが、計画的なリノベーションには欠かせません。
増築可能か
将来的に家族が増えることを見越して、増築が可能な物件を選ぶことも一つのポイントです。増築には、敷地の広さや建ぺい率・容積率などの法的制約が関係してきます。特に都市部では、敷地が狭く、建ぺい率や容積率が厳しく設定されている場合が多いため、増築が難しいことがあります。購入前に、自治体の建築規制や敷地条件を確認し、将来的な増築の可能性を検討することが重要です。さらに、増築が可能な場合でも、その費用や手続きについて詳細に調査し、計画に含めることが必要です。
住宅ローンが組める物件か
中古住宅を購入する際には、住宅ローンが組める物件かどうかも重要なポイントです。築年数が古い物件や構造に問題がある物件は、ローンの審査が厳しくなる場合があります。また、物件の所在地や評価額もローンの審査に影響を与えます。事前に金融機関に相談し、希望する物件がローンの対象になるかどうかを確認することが大切です。さらに、ローンの金利や返済条件についても十分に比較検討し、自分に最適なローンを選ぶことが、リノベーション計画の成功につながります。
インスペクション（建物状況調査）を使用
インスペクションは、中古住宅を購入する際に建物の状態を専門家が調査するサービス。これにより、見えない部分の劣化や修繕が必要な箇所を事前に把握することができます。インスペクションを利用することで、購入後のトラブルを防ぎ、安心してリノベーション計画を立てることができます。購入前にインスペクションを依頼し、建物の状況を詳しく確認することをお勧めします。加えて、インスペクションの結果を基に、リノベーションの優先順位を決定し、計画をより現実的で効果的なものにすることが可能です。
時間や曜日を変えて内見を複数回行う
物件の内見は、時間や曜日を変えて複数回行うこともあります。これは、物件の周辺環境や日当たり、騒音など、時間帯や曜日によって変わる要素を確認するためです。平日と休日、昼と夜など、異なる時間帯に訪れることで、物件の本当の姿を知ることができます。また、複数回の内見を通じて、気になる点や疑問点をより詳しく確認することができ、後悔のない物件選びが可能になります。さらに、内見の際には、近隣住民や周辺施設の利用状況についても調査し、生活環境を総合的に評価することが大切です。
中古住宅のリノベーションの魅力やメリット
中古住宅のリノベーションには多くの魅力やメリットがあります。費用を抑えつつ、理想の住まいを実現できる点が大きな魅力です。加えて、既存の住宅を活用することで、環境への負荷を減らすことができる点も重要なメリットです。
新築物件よりも費用を抑えやすい
中古住宅の購入とリノベーションは、新築物件を購入するよりも費用を抑えやすいです。中古物件の価格は、新築物件に比べて安い場合が多く、その差額をリノベーションに充てることができます。また、中古物件は価格交渉がしやすく、購入価格をさらに抑えることができるでしょう。これにより、同じ予算でもより広い住まいや好立地の物件を手に入れることができます。さらに、リノベーションにより物件の資産価値を向上させることも可能で、将来的な投資としても魅力的です。
内装や間取りを自由に設計できる
中古住宅リノベーションの最大の魅力は、内装や間取りを自由に設計できる点です。自分のライフスタイルや好みに合わせて、部屋の配置や設備、デザインを一から考えることができます。例えば、キッチンを広くして家族で料理を楽しめるスペースにしたり、リビングとダイニングを一体化して開放感のある空間を作ることが可能です。自由度が高いため、理想の住まいを実現することができます。さらに、素材や色彩、設備の選択肢も多く、自分の個性やセンスを反映させた住まい作りができるのも大きな魅力です。
物件候補が多く自分の好きな立地で見つけやすい
中古住宅は新築物件に比べて数が多いため、自分の好きな立地で見つけやすいです。特に都市部では、新築物件が限られていることが多いため、中古物件の選択肢が広がります。また、すでに周辺環境が整っているため、学校やスーパー、交通機関などの利便性も確認しやすいです。これにより、生活しやすい環境で理想の住まいを手に入れることができます。さらに、希望する地域での物件探しが容易になり、自分のライフスタイルに合った環境を選びやすいのも大きな利点です。
近隣環境や物件の日当たりなどを事前に確認できる
中古住宅はすでに建っているため、近隣環境や物件の日当たりなどを事前に確認できるというメリットがあります。これにより、実際の生活環境を把握しやすく、後悔のない物件選びが可能です。例えば、周囲の建物の影響で日当たりが悪くないか、隣接する施設の騒音が気にならないかなど、実際に現地を訪れて確認することができます。これにより、購入後のトラブルや不満を防ぎ、安心してリノベーションを進めることができます。さらに、現地調査を通じて、物件のポテンシャルを最大限に引き出すリノベーション計画を立てることが可能です。
中古住宅のリノベーションのデメリットや後悔しやすいポイント
中古住宅のリノベーションには、魅力やメリットが多い一方で、デメリットや注意点も存在します。これらを理解し、対策を講じることが重要です。特に、構造部分の老朽化や耐震基準のリスク、断熱構造や隙間風による暑さ・寒さの問題、定期的なリフォーム費用、新築物件よりも厳しい住宅ローン審査、そして物件購入からリノベーション完了後の入居スケジュールなど、多岐にわたる課題があります。これらのポイントを押さえておくことで、リノベーション後の生活をより快適にすることができます。
構造部分の老朽化や耐震基準のリスク
中古住宅のリノベーションで最も注意すべき点は、構造部分の老朽化や耐震基準のリスクです。古い住宅は、柱や梁、基礎部分が劣化している場合があり、これを修繕するには大きな費用がかかることがあります。また、古い建物は現行の耐震基準を満たしていない場合が多く、耐震補強工事が必要となることがあります。これにより、予定していたリノベーション費用が大幅に増加するリスクがあります。さらに、構造部分の修繕には専門的な知識が必要となり、信頼できる業者を見つけることが重要です。
断熱構造や隙間風など暑さ・寒さの問題
中古住宅は、断熱性能が低いことが多く、暑さや寒さの問題が発生しやすいです。特に、古い建物は窓や壁の断熱材が不十分で、隙間風が入ることがよくあります。これにより、冬は寒く、夏は暑い環境になりやすく、快適な生活を送るためには断熱リフォームが必要となります。断熱リフォームには費用がかかるため、購入前に物件の断熱性能を確認し、必要な工事を見積もることが重要です。また、断熱性能の改善には窓の交換や壁の断熱材の追加などが必要であり、計画的なリフォームが求められます。
定期的なリフォーム費用がかかる
中古住宅は、新築に比べて定期的なリフォーム費用がかかることが多いです。これは、建物の劣化や設備の老朽化が進んでいるためです。例えば、屋根や外壁の塗り替え、給排水管の交換、設備の更新など、定期的に行わなければならないメンテナンスが多く発生します。これにより、長期的な視点で見ると、新築よりも総費用がかかる場合があります。定期的なメンテナンス費用を見込んで、予算を計画することが大切です。さらに、予防的なメンテナンスを行うことで、予期せぬ大きな出費を避けることができます。
新築物件よりも住宅ローン審査が厳しい
中古住宅は、新築物件に比べて住宅ローンの審査が厳しい傾向にあります。これは、建物の劣化や資産価値の低下が懸念されるためです。特に、築年数が古い物件や構造に問題がある物件は、ローンの審査が厳しくなります。事前に金融機関と相談し、希望する物件がローンの対象になるかどうかを確認することが重要です。また、自己資金を多めに用意することで、ローン審査をスムーズに進めることができるでしょう。さらに、物件の資産価値を高めるためのリノベーションプランを提示することで、審査が通りやすくなる場合もあります。
物件購入からリノベーション完了後の入居スケジュール
中古住宅のリノベーションでは、物件購入からリノベーション完了後の入居までのスケジュールが重要です。リノベーションには時間がかかるため、入居までのスケジュールをしっかりと計画する必要があります。特に、賃貸住宅からの引っ越しや仮住まいの手配など、入居までの段取りを考慮することが大切です。スケジュールに余裕を持たせることで、工事の遅れやトラブルに対応しやすくなります。さらに、工事中に発生する可能性のある追加工事や不測の事態に対処するために、柔軟な計画を立てることが求められます。
後悔しない中古住宅のリノベーションのポイント
中古住宅のリノベーションで後悔しないためには、いくつかのポイントを押さえることが重要です。計画的なスケジュール設計や予算管理が成功の鍵となります。さらに、リノベーションの目的や優先順位を明確にし、適切な専門家のアドバイスを受けることで、満足度の高い結果を得ることができます。これにより、予期せぬトラブルを防ぎ、スムーズなリノベーションを実現することができます。
余裕を持ったスケジュール設計
リノベーションを成功させるためには、余裕を持ったスケジュール設計が重要です。リノベーションには予期せぬ問題や追加工事が発生することが多いため、スケジュールに余裕を持たせることで、これらのトラブルに柔軟に対応できます。特に、引っ越しや入居日程を厳密に決めている場合は、工事が遅れた際の代替案を考えておくと安心です。また、業者とのコミュニケーションを密にし、進捗状況を定期的に確認することも重要です。さらに、天候や季節による工事の影響も考慮して、計画的にスケジュールを調整することが求められます。さらに、入居日が確定してから退去することで、仮住まいの手配や引っ越しの段取りをスムーズに行うことができます。
リノベーション予算の中に既存設備の改修費用も見積もる
リノベーション予算を立てる際には、既存設備の改修費用も見積もることが大切です。中古住宅には、電気や水道、ガスなどのインフラ設備が既に整っていますが、これらが古くなっている場合は交換や修繕が必要です。特に、給排水管や電気配線は見えない部分に問題があることが多いため、事前に調査し、必要な工事費用を見込んでおくことが重要です。予算に余裕を持たせることで、追加費用に対応しやすくなります。さらに、専門家の意見を取り入れながら、設備の状態を詳細に確認し、適切な予算配分を行うことが成功の鍵となります。
リノベーションの優先順位を予め決める
リノベーションを計画する際には、優先順位を予め決めておくことが重要です。限られた予算や時間の中で、全ての希望を実現することは難しいため、重要なポイントを優先的に実施することで、満足度の高い仕上がりを実現できます。例えば、家族のライフスタイルに直結するキッチンやバスルームの改修を優先し、後からでも対応可能な部分は後回しにするなど、計画的に進めることが大切です。また、優先順位を明確にすることで、予算オーバーや工期の延長を防ぎ、リノベーションの全体的な品質を保つことができます。
中古住宅のリノベーション事例
中古住宅のリノベーション事例を参考にすることで、自分の理想の住まいを具体的にイメージすることができます。さまざまな事例を通じて、リノベーションの可能性やアイデアを広げてみてください。
中古マンションのフルリノベーション
生活の中で感じるちょっとしたストレスをなるべく無くし、「小さな幸せ」がいっぱい感じられる空間をコンセプトにリノベーション。新築or中古、マンションor戸建ても検討した上で、通勤の便を優先させた物件探し。立地や予算で的を絞り、中古マンションをリノベーションするという選択をされました。
▶︎費用：1200万円（税別）
▶︎面積：84㎡
▶︎工期：90日
▶︎内容：フルリノベーション
長屋のフルリノベーション
幼少期から親しんできた実家を、終の住処としてリノベーションされました。長屋は間口が細長く光が奥まで届きにくい特徴があります。今回のリノベーションではガラスや格子床を上手く取り入れ、奥まで光が届き、明るく快適な住まいにすることを目指しました。
▶︎費用：1200万円（税別）
▶︎面積：49.5㎡
▶︎工期：105日
▶︎内容：フルリノベーション
中古住宅リノベーションは計画を大切に
中古住宅のリノベーションは、費用を抑えつつ理想の住まいを実現するのにピッタリな方法です。計画的にスケジュールし、予算管理を行い、魅力やデメリットを理解することで、満足度の高いリノベーションが可能となります。人生の大きな買い物で後悔しないよう、物件購入前から自分の理想や条件に合うか、不動産やリノベーションのプロと相談しながら決断するようにしましょう。
