空き家のリノベーションの費用やメリット・デメリットは？事例も紹介
こんにちは！クジラ株式会社の三輪です。
 | Writer 三輪海斗 ディレクターWORKS 2018年に新卒入社後、住宅・店舗・オフィスなど幅広く担当。住宅ローンの工面など難しい状況でもお客様に寄り添ってサポート。 |
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最近では、使われずに放置されている空き家をリノベーションして使いやすくし、資産価値を上げる例が増えています。相続した実家などが対象となる例や、そもそもリノベーションをする目的で「空き家バンク」などから空き家を購入する例もあります。
空き家のリノベーションをするには、多くの予算が必要になります。より計画的に進めるためには、さまざまな費用を理解しておくことが大切です。本記事では、リノベーションの全体的な費用やメリット・デメリット、そしてお得にリノベーションをする方法などについても見ていきましょう。
目次
空き家のリノベーションにかかる費用とその内訳
空き家のリノベーションは、新築物件を購入するよりも低コストでおさまることが一般的です。とはいえ、空き家の状態や工事内容によってはリノベーションの費用がかさみ、新築物件を購入するよりも、コストがかかってしまうこともあります。だからこそ、どんな部分にコストがかかるのかやコストを下げる方法を、しっかりと理解しておくことが大切です。
空き家のリノベーションをするには、大きく分けて、全体的にリノベーションする「フルリノベーション」と、損傷や劣化が激しい部分を重点敵に行う「部分リノベーション」の2つがあります。家の規模や築年数によっても異なりますが、一般的な費用感をつかんでおくといいでしょう。また、施工業者によって大きく金額の差がでるため、複数の見積もりをとりつつ、費用相場をつかむことが大切です。また、リノベーション自体だけでなく、ほかにかかる諸費用についてもおさえておきましょう。
フルリノベーションの費用
「フルリノベーション」とは、全体的にリノベーションを施すことです。柱や壁などをとりのぞいてスケルトンと言われる状態にすることも多いため、多くの費用がかかります。もちろん、規模や築年数によっても異なりますが、かかる費用の相場としては、1000〜2000万円程度と考えておくといいでしょう。築年数が古い物件など劣化が激しい場合は、当然ながら、さらに多くの費用がかかります。また、耐震補強などの特別工事は高額になる傾向があります。空間デザインにこだわる場合も、そこにかかる費用を考えておく必要があるでしょう。逆に古民家リノベーションなど、古い状態であることに価値を見出す場合などは、費用をおさえることも可能です。
部分リノベーションの費用
「部分リノベーション」とは、現状の物件をうまく活かしながら損傷や劣化が激しい部分を重点的にリノベーションする方法です。当然ながら「フルリノベーション」に比べて、予算をぐんと抑えることができ、300万円程度の予算でリノベーションができるケースもあります。とはいえ、どこをリノベーションするかの範囲やどんな建材を使うかなどによって、費用感が大きく変わります。だからこそ、事前のしっかりとした計画と予算の見積もりが重要になります。
建材は基本的なものを利用すれば比較的低コストでできる場合もありますが、オーダーメイドや高級材料を使いたい場合は、当然コストが上がります。どこにこだわりたいのかの優先順位を決めて、特にリノベーションをしたい部分を集中的に行うことでコストを抑えるのも一つです。キッチンやバストイレを、リノベーションの際に最新設備にする例も多くあります。生活のしやすさは大きく上昇しますが、水回りのリノベーションは一般的には費用は多くかかります。
また、築年数がある程度経った古い建物の場合は、耐震基準などを現状規定に合わせることが必要となってきます。そのため、予想をしなかった工事やリノベーションが必要となることがあり、コストがさらにかかってしまうこともあります。
各種諸費用に注意
リノベーションの工事費自体だけではなく、他の諸費用もかかることを念頭に置いておかなければなりません。大きくは、ローン諸費用・設計費・確認申請手数料などです。場合によっては、解体費用がかかる場合もあります。また、リノベーション後に必要となる家具や家電の購入費用も、予算計画において忘れてはなりません。また、見落としがちなのが、リノベーション期間中の仮住まいにかかる家賃です。フルリノベーションの場合は工事に入ると住めなくなる場合も多いため、ここにかかる予算も見積もっておきたいものです。
ローン諸費用
リノベーション費用を一括で支払うことができたらいいですが、そういうわけにもいきません。ローンでまかなうという場合も多いでしょう。その場合は保証料、事務手数料、印紙代といった、ローンを組むにあたり必要な諸費用がかかります。だいたの相場感は、借入額の2〜3％前後だと思っておくといいでしょう。たとえば、空き家購入費用とリノベーション費用で合計2000万円の借り入れをする場合、それにかかる諸費用は40〜60万円程度ということになります。
設計費
依頼する施工業者にもよりますが、工事費と設計費が別立てで請求される場合もありますので、ここは十分に確認しておきましょう。設計費が工事費に含まれているケースは安心ですが、そうでない場合は、設計費についても別で考えて置く必要があります。工事費が安くても、その分設計費に乗せられているというパターンもあります。リノベーションの見積もり時には、全体の金額だけでなく見積書の費目一つひとつにしっかりと目を通し、後から予算がかかる可能性がないかどうかについては、しっかりと確認する必要があるでしょう。
確認申請手数料
建築基準法では、新たに建築物を建てるために必要な申請があります。家のリノベーションも、大規模な修繕や増改築にあたるため、適応となる場合があります。その場合は「建築確認申請」を行い、該当の建物が建築基準法や都市計画法にきちんと適合しているものであるかどうかの、審査を受ける必要があります。施工業者によって手続きを代替わりしてくれる場合が多いですが、その場合も手続きにかかる費用が必要になります。建物の規模や構造などの条件、検査機関、施工業者によっても異なりますが、15〜50万円程度は見積もっておくとよいでしょう。
空き家のリノベーションをお得にする方法
想定外の出費も含めると、結構なコストがかかる空き家のリノベーション。ざっと見積もりをしてみたところで「やっぱりリノベーションは無理かも……」と、諦めてしまうことがあるかもしれません。ですが、国や自治体の補助金制度などを上手に活用すれば、リノベーションのコストダウンも可能です。どんな補助金があるかや、それ以外のコストダウンの方法を見ていきましょう。
リノベーション補助金の活用
空き家をリノベーションする場合に、国や地方自治体から受けられるさまざまな補助金があります。最近の傾向で多いのは、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）関連の補助金です。これは、省エネ性とエネルギーの生産性に特化した住宅への転換を支援する目的のもの。
代表的なものに「住宅エコリフォーム推進事業」があります。住宅を省エネ性能に改修することを目的とし特定の事業者に依頼して施工をする場合が還付対象となり、設計費・工事費の40％（補助限度額35万円）が補助されるというものです。また「こどもエコすまい支援事業」という制度では、子育て世帯または若者夫婦世帯がこどもエコすまい支援事業者と契約し、高い省エネ性能を有する住宅を新築する場合に、1戸あたり上限100万円を補助してくれるというものです。補助金が受けられる対象には細かい条件が設定されているので、いずれも事前に詳しく調べる必要があります。対象は住居のみであることが多く、投資用や民泊、シェアハウスには適用されないケースも多くあります。
火災保険を活用
相続などで発生した空き家など、持ち家の場合は火災保険を活用することも視野に入れましょう。火災保険の対象となるのは火災や地震だけではなく、台風や大雨、洪水といった「自然災害による家屋の損傷」にも適用されます。もし過去にそういった被害を受けたことがある空き家については、火災保険の保険金を利用でき、コストを下げられる場合があります。ただし、基本的には、災害から3年が経過すると保険金の申請はできません。また、損害額が免責額を下回る場合も対象外です。
自分でDIYを行う
専門的な箇所は難しいですが、壁などのDIYは自分で行うことでコストダウンもできます。簡単に張替えができるクロスや、自分で塗装できる壁材などがあり、種類も豊富です。壁が変わると雰囲気がガラリと変わります。施工業者に依頼しつつも、自分で手をかけられる部分はDIYにすることで、愛着もわきコストダウンも叶えられます。
補助金制度やローン制度の利用方法
国や地方自治体が設けている補助金制度もぜひ活用したいもの。また、住宅ローンと併せて利用できる減税などもチェックしておきましょう。
空き家リノベーション補助金
空き家の増加は、社会問題にもなっています。それを抑制するために、空き家のリノベーション工事に要する費用の一部を補助し、空き家の活用を促進する補助金もあります。対象となる工事内容や支援方法は、自治体によって異なります。お住まいの地方自治体に確認してみましょう。また、制度によって特徴が異なり、さらに毎年制度改正が行われる場合もあるため、その都度内容を確認する必要があります。還付を受ける条件も細かく設定されているため、購入する住宅が該当するかどうかも確認を。また注意したいのが、補助金制度の併用についてです。同じ補助対象の場合は、併用できない場合もあります。そういった場合は比較しつつ、メリットの大きい制度を選ぶなどの検討が必要です。
固定資産税や所得税の減税
リノベーション実施の際に、固定資産税や所得税の控除や減額などを受けられる制度もあります。対象は、主に所得税と固定資産税の2つですが、条件によっては贈与税や登録免許税、不動産取得税も減額できる可能性があります。
減税対象となるリフォーム内容
家屋の劣化にともない、生活していく上で必要に応じて実行する部分リノベーションであれば、固定資産税が変わらないケースも多いです。ただし、フルリノベーションをして物件の資産価値自体が上がると、それにともない固定資産税が増えてしまう可能性もおおいにあります。「建築確認申請」が必要となるような大幅なリノベーションの場合は、その対象になることが多いです。不動産登記の変更が必要になった場合も、固定資産税が増える可能性があります。
リフォームの内容によっては、固定資産税が減額される可能性があります。対象となるリフォームの種類は、「耐震リフォーム」「バリアフリーリフォーム」「省エネリフォーム」「長期優良住宅化リフォーム」の4種類です。リフォーム工事をおこなった翌年の1年間のみ、固定資産税が減額されます。減額割合は表のとおりです。
| 耐震リフォーム | 固定資産税額の2分の1 |
| バリアフリーリフォーム | 固定資産税額の3分の1 |
| 省エネリフォーム | 固定資産税額の3分の1 |
| 長期優良住宅化リフォーム | 固定資産税額の3分の2 |
固定資産税の減額方法
リノベーションによる固定資産税を減額するためには、お住まいの自治体への固定資産税減額申告書の提出が必要です。申請のタイミングは、基本的にはリフォームの工事完了後3か月以内とされています。期限を過ぎてしまうと減額を受けられないため、早めに準備しましょう。必要書類については、自治体や施工業者に都度確認し、漏れのないようにしましょう。
空き家改修向けのローン
近年、空き家が増加し社会問題となっていることから、空き家の購入資金やリノベーションにかかわる費用が対象となったローンが増えています。防火・耐震、防災・防犯上の設備対策費に使えるものもあります。また、空き家の活用に使えるローンを扱う銀行も多数あります。条件などもさまざま設定されているので、合うものを比較検討しましょう。
空き家のリノベーションのメリット
ここからは、空き家をリノベーションするメリットをご紹介します。空き家のリノベーションは、単に「古い家を新しくする」ことにとどまりません。古い物件を現代の生活スタイルに合わせたリノベーションを行うことで、住みやすさが段違いに向上します。また、活用されていなかった空き家をリノベーションすることで資産価値が上がり、借り手や買い手がつきやすくなることもおおいにあります。
また、高度経済成長期に建てられた空き家などは、新築だと見つけにくいゆとりある住環境も選択しやすいです。自然を感じながらスローライフ・のびのび子育てなどのライフスタイルを目指す方にもおすすめです。都市部でも、築年数の古い空き家も視野に入れて物件を探せば、広い物件であったり駅近であったりなど、好条件の物件が見つかる可能性も高いでしょう。
新築より安くマイホームが手に入る
新しく家を建てるとなるとかなりのコストがかかりますが、既存の空き家をリノベーションする場合は既存の構造や骨組みを活かせるため、かかる費用をはるかに安くおさえられます。リノベーションは一から自分の希望を伝えることができるため、注文住宅さながらに理想の空間デザインに近づけることも可能。建売物件よりも、さらに自分や家族のライフスタイルに合致した物件を手にいれることができます。
空き家のリスクを軽減
近隣に影響を及ぼし早急な処理が必要な空き家は、「特定空家」に認定され、自治体から改善の勧告を受ける場合があります。特定空家とは、放置され倒壊著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態などがあります。特定空家に認定されると固定資産税額が上がります。メンテナンスされていない家は、地震などの自然災害発生時のリスクが高まることもあり、リノベーションで建物の耐久性や耐震性を強化することでリスクを回避し、近隣の住民も含めて安心して暮らせるようになります。
環境負荷の低減
空き家を解体して新しい家を建てるのではなく、リノベーションして再活用することは地球環境保護につながります。最近はリノベーションにおける環境に配慮した建材や再生可能素材の利用が増えています。リノベーションの結果、建物の熱性能の向上や省エネルギー設備の導入をすることで、エネルギーの使用量の削減にもつながります。
空き家のリノベーションのデメリット
このようにさまざまなメリットのある空き家リノベーションですが、デメリットもあります。どちらも知った上でリノベーションの必要性を検討しましょう。
予想外の費用が発生する可能性
基本的には、新築や建て替えより低コストの空き家リノベーションですが、建物の状態によってはかえって費用がかさんでしまうこともあります。例えば建物の基礎がシロアリの被害にあって家全体に腐食が及んでいる場合は、建て替えたほうが安く済むことが多いです。また、1981年以前の旧耐震基準で建てられている空き家については、現在の耐震基準を満たす工事が必要となってきます。耐震補強工事については、200万ほどかかる場合も。物件の選定時点で、念頭に置いておきましょう。
理想の間取りが難しい場合がある
空き家は木造であることも多いので、リノベーションにおける間取り極めの自由度は、比較的高いケースがほとんどです。しかし、柱や梁の位置が固定されている築古物件などをリノベーションする場合は、間取りや設備の変更が全て叶わない場合もあります。理想の間取りをつくれない可能性も多いにあるので、事前に確認することが必要です。
耐震性能と空き家のリノベーション
中古物件の耐震性を調べる方法と、古い空き家をリノベーションをする際に必要になる可能性のある耐震補強リフォームについて見ていきましょう。
耐震基準を満たしているかの確認
1981年以前に建築された住宅は、一般的には、旧耐震基準で建てられています。ただし、何度かリノベーションをされている物件などは、耐震基準をクリアしている場合もあります。耐震基準は、大正時代にできた規定。旧耐震基準では「震度5程度の地震に耐えうる住宅」が基準であり、それ以上の地震に対しては明確な基準がありませんでした。その後、1981年に耐震基準が大きく改正され、新耐震基準が誕生しました。新耐震基準で建築された建物は、震度5強程度の地震ではほとんど損傷しない、震度6強から7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しない建物であるのが基準となっています。
家の中の状態を確かめる方法
目でみるだけでは、家の状態はわからないものです。築年数に関わらず、まずは診断を受けましょう。一級建築士が建物の状態を確認し、必要な工事や不要な工事を検討するのが住宅診断。その診断をもって、リノベーションに必要な費用を概算していきます。費用は、住むエリアや住宅の条件によってもまちまちですが、50万ぐらいを目安に考えておくといいでしょう。また、耐震診断を実施する際に補助金を利用できる場合も多くあります。特に、築古物件など、旧耐震基準の可能性がある住宅は補助対象となる場合も多いです。
空き家リノベーションのおすすめポイント
空き家をリノベーションすることで、このように活用方法の幅を広げることができます。
相続した空き家の活用
相続した空き家を活用する場合は、物件購入の必要がないため、リノベーションだけにコストをかけることができ、より理想の形に近づけるリノベーションを実現することができます。先述の「特定空家」に指定されて固定資産税が増えてしまうリスクも回避できるため、積極的にリノベーションを考えるといいでしょう。
広い土地でリノベーション
田舎にある広い土地を受け継いでしまい、使い道に悩んでしまう場合もあります。その場合は、アパートやマンションへのリノベーションを検討してみるのもいいでしょう。月極駐車場、トランクルームの経営という選択肢もあります。
費用を抑えておしゃれな家に住みたい方
先述したように、空き家の増加は社会問題にもなっています。特に東京・神奈川・埼玉などの首都圏には、空き家の戸数がかなり多いと言われています。そのため、コストパフォーマンスの高い物件を見つけやすいでしょう。購入金額をおさえたぶん、リノベーションの空間デザインなどにコストを置くことができ、ワンランク上のおしゃれな家に住むことも可能です。
リノベーション後の賃貸活用
空き家をリノベーションした後は貸したり売却したりという、投資目的としてのリノベーションも増えています。リノベーションの仕方によっては、従来のものよりもっと資産価値を底上げできる可能性も。民泊・シェアハウスなどの選択肢もあり、地域ニーズに合わせて安定した家賃収入を得ることも可能です。
空き家リノベーションの事例紹介
空き家をリノベーションして新たな価値を生み出すのには、さまざまな可能性があります。ここでは、KUJIRAが手がけた空き家リノベーションのさまざまな事例をご紹介します。
築50年の空き家再生リフォーム
築50年以上が経過して住まいの性能が低下し、住みにくい状態であるにもかかわらず建て替えできない場合があります。家を建て替えるには、建築基準法などの法的な問題や、道路付け（敷地のどの方角に道路が接しているか）の問題などをクリアしなければなりません。しかし、リノベーションなら建て替える必要はないため、上述したような問題に関係なく、暮らしやすい住まいに変身させることができます。
賃貸向けマンションのリノベーション
空室対策や家賃アップ目的で、リノベーションをする人も多くいます。リノベーションにより資産価値があがり、築年数が経って人気の下がっていた賃貸マンションでも、家賃を下げずに入居希望が増加したケースも少なくありません。
雨漏り補修を兼ねた外装リフォーム
例えば古い家を診断していくと、屋根や外壁の劣化により雨漏りしてしまうなどの例も。長年の雨漏りの被害が広範囲に及んでいる場合は、そのぶん手入れをしなければなりません。外装のリノベーションを考える場合は、こういったところも視野に入れながら、好きなデザインにリノベーションすることが可能です。
リノベーションする際の注意点さえ抑えておくことで、空き家のリノベーション活用は様々なメリットがあります。ぜひまずはお気軽に我々にご相談ください。
