古民家リノベーション の魅力や費用の相場、補助金は？〜事例3選もご紹介〜
こんにちは。クジラ株式会社の矢野です。
 | Writer 矢野浩一 代表取締役/プロデューサー 調理師学校を卒業後、起業という夢を叶えるため不動産業界へ。 20年近い不動産・建築業界での経験から、空き家を利活用した新しい形のホテル「SEKAI HOTEL」などの事業も手がける。 CREATOR’s STORY｜矢野 浩一 |
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歴史を感じる空間やレトロなものが好き。
代々受け継いできた家を長く快適に住みたい。
そういった願いを叶えられるのが古民家を利用したリノベーションです。
最近では、住宅だけではなく、カフェや宿泊施設などで古民家リノベーションを見かけることも多くなってきました。
「古民家」と聞くと、古いデザインや機能性の面で不安を感じる方もいるかもしれません。
しかしリノベーションすることで、古民家でも長く快適に暮らせる自分たちのお気に入り空間を作ることができます。
今回は古民家のリノベーションについてわかりやすく説明します。
目次
「古民家（こみんか）」って？
「古民家」とは明確な定義があるわけではなく、「昔に建てられた日本様式の家」を総称した言い方です。
建築基準法が制定される1950年以前の建物を呼ぶことが多く、職人技で建てられた家は日本人がどこか懐かしく感じる雰囲気を持っています。
近年、田舎に移住する人や建替不可物件に住みたい人が、自分たちの住みやすいスタイルに変えていく古民家リノベーションが注目されています。
そんな「貴重な建物」である古民家特有の温かみを自分の住まいに取り入れたい人も多いでしょう。
古民家リノベーションの方法4種類
リノベーション古民家の方法は、大きく分けると次の4つの種類があります。
調査や専門的な知識をもとに決定するため、業者や工務店など、プロと相談しながら検討することをお勧めします。
一般的なリノベーション
建物の構造体（柱や梁など）には手をつけず、外装・内装や水まわり設備を中心に改修する方法。
比較的古民家の保存状態が良い場合に採用され、古民家の雰囲気をほぼそのまま残すことができます。
劣化部分を改修し、設備面が整った住宅にします。細やかな改修など、一般的なリフォームを行うからこそ、古民家の良さを失わないにすることが大切です。
プロの力も借りながら、その家の特徴や本来の良さを改めて見つめ直し、活かす部分と改修が必要な部分を見極めましょう。
半解体再生リノベーション
壁や床・屋根を外して、一度骨組みだけの状態になるまで解体し、基礎や柱などを部分的に補強してから改修する方法。
柱と梁の組み手のズレなどを直して建物の傾きを修正したり、床の沈みを改修したり、古民家の良さを残しつつ、建物を補強したい場合によく用いられます。
どういった部分を改修するのかによりますが、古民家のつくりが古い部分に関しては、今後も長く利用できる建物にするために最新の素材を用いて改修することが大切です。
全解体再生リノベーション
骨組みも含めて古民家を一度完全に解体し、柱や梁などの資材を再利用し、劣化している部材を交換して建て直す方法。
比較的骨組みの劣化が進んでいる場合に採用されます。
半解体リフォーム同様、新材による補強は、古民家の寿命をさらに先に延ばすために欠かせません。強度を保つために、最新の強度がある素材を使用することが大切です。また、耐震基準についても考慮する必要があります。
移築再生リノベーション
古民家をクレーンで持ち上げたり一度解体したりして、別の場所で建て直す方法。
移転再生リノベーションは3種類の方法があります。
・完全移築リフォーム：古民家の部材のほぼすべてを活用して再生
・部分移築リフォーム：プランに応じて、古民家の部材を選択・移築
・構造体移築リフォーム：太く強度がある柱・梁だけを移築
程度に差はありますが、古民家を一度解体し、建材を新しい場所まで運ぶため、普通のリフォーム以上に人手や労力・資金がかかり、密な計画が必要です。
再建できるように解体するには、高度な技術が必要であり、専門的で高度な技術を持っているリフォーム会社を選ぶ必要があります。古民家リフォームの経験がある会社や移築を得意としている工務店など、複数の業者を比較して検討しましょう。
古民家リノベーションの流れ
一般的に、古民家をリノベーションする手順は以下のとおりです。
①古民家を購入する（もしくは相続、所有している古民家を用意する）
②プロに依頼して古民家の状態を調査する
③リノベーション計画（間取り・費用等）を立てる
④工事を実施する
⑤完成・入居（引っ越し）
▼詳しい古民家リノベーションの流れはこちら！
古民家リノベーションの魅力
古民家リノベーションと聞くと「古い家より新しい家の方がいいでしょ」なんて思うかもしれません。
古民家にそのまま住む、もしくは新築を建て直すわけではなく、なぜ古民家をリノベーションするのか？
古民家リノベーションのメリットや魅力をみてみましょう。
新築では実現できないデザイン
古民家には日本の昔ながらの雰囲気が感じられるのが一番の特徴です。
梁や柱などにはヒノキやケヤキなど今では高級な建材が使用されされることが多く、それらがむき出しになっているデザインになっており、独特な風合いを持ち合わせています。
▼この古民家リノベーション事例はコチラ！
こちらは立派な梁や大黒柱をそのまま生かしたリビング。
経年変化した木の風合いにリノベーションによって自然な和モダンテイストにするのも人気です。
経年変化による風合いは新築住宅では実現不可能であり、長い時間によって実現するものです。
住居面積が広くなる
古民家の多くは、解体して新築すると古民家の時よりも住居面積が減る傾向があります。
建物を新築する際は、必ずその土地に決められた住居面積の上限を守らなくてはなりません。
しかし法律で定められた、住居面積の計算方法が昔と今では異なります。そのため昔に建てられた古民家の方が住居面積が広くなるのです。
言い換えれば、同じ場所にある同じ広さの土地でも昔に建てられた古民家の方が、今から建てる新築よりも住居面積が広いということになります。
固定資産税が軽減される
古民家の場合、新築よりも固定資産税が抑えられます。一般的に固定資産税は築年数をもとに計算されるためです。
固定資産税とは建物と土地にそれぞれ必要な税金ですが、建物の固定資産税は新築時が一番高く、古くなるほど安くなります。一定以上古くなると、建物の価値が無いことになり、建物にかかる固定資産税はゼロになります。
同じ場所に住みたい、同じ規模の家にしたいという場合には建替えや新築よりも古民家リノベーションの方がランニングコストとしては安くなります。
ただし固定資産税の計算方法については各自治体によって異なるので、事前に調べておく必要があります。
古民家ならではの、自然を感じる暮らしを楽しめる
その土地ごとの天然素材を用いて、自然環境や文化に応じたフレキシブルな工法や間取りを採用しているのが古民家の特徴です。
縁側からの景色や、庭仕事を楽しむ日々。
家の広さや敷地のスペースに余裕があり、自然や季節を意識して建てられた古民家だからこそ実現できる暮らしです。
自然を受け入れ、共生する暮らしから得られる豊かさは、現代の住まいでは見出しにくい魅力的な暮らし方といえるでしょう。
古民家の再利用で環境にも優しい家づくりができる
古民家リノベーションでは、既存の建物に使われていた柱や梁などの資材を再利用することが多くあります。
活かせるものは活用するという考えのもと、新築工事よりも必要な材料が少なくなる分、費用を節約できるうえに、貴重な資源を有効活用できるという点がメリットの一つです。
最近では、「住宅エコリフォーム推進事業」という国の補助金制度も登場し、環境に配慮したリフォーム・リノベーションを行いやすくなりました。
廃棄物の処分の過程で発生する二酸化炭素を削減できるため、古民家リノベーションは環境に優しい家づくりといえます。
歴史や価値のある貴重な古民家を守れる
築50年や100年を超える古民家のなかには、壊れた部分の補修や増築を繰り返し、ご先祖の思いとともに大切に受け継がれてきた家もあります。
しかし、引き継ぐ人がいなかったり現代の暮らしに合わなかったりして空き家になってしまうと、急速に劣化が進み、野生動物が住み着いたり不審者が侵入したりする問題も起こりやすく、様々な形で周辺地域の生活に悪い影響を及ぼします。
リノベーションで今の時代や生活に合わせてつくり変えることが、結果として古民家の歴史や価値を守ることにつながります。
古民家リノベーションのおしゃれな実例3選
実際にKUJIRAが古民家をおしゃれにリノベーションした、実例3選をご紹介します。
古民家リノベーションと一口に言っても、築100年近い事例や平家の古民家まで、建物の築年数や広さ、リノベーションの内容はさまざまです。
ホテルに暮らすように過ごす、古民家リノベのセカンドハウス
親戚の方から引き継いだ古民家をリノベーションした事例。
趣のある扉や天井、コンクリートの壁など元のお家の良さを生かしつつ、新しい要素と組み合わせ、古民家リノベーションの醍醐味である、新旧が織りなすおしゃれなデザインを実現しました。
窓からの景色をリビングへ取り込むため、すりガラスから透明のガラスへ取り替える・障子紙を外す工事も行い、庭も含めた穏やかな雰囲気が漂います。
天井は既存の梁を、障子や窓は既存のものをという風に元のお家の良さを残しながら、それに合わせた新しい壁や床・扉を融合させていきました。
扉はキッチンの天井に合わせた2m50cmもある背の高いハイドア。
既存の障子や天井とマッチするように塗装を施しています。
| 築年数 | 築87年以上 |
| 広さ | 約130.2㎡ |
| 工期 | 約90日 |
| 参考費用 | 1590万円（税別） |
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平屋の古民家で暮らす。大切に文化をつなぐ。
築70年以上の古民家を購入し、リノベーションした事例。
立派な梁、しっかりとした大黒柱、趣のある建具。
“大切に文化をつなぐ”をコンセプトに、何十年も前から大切にされてきた物を最大限に生かしながら、快適な動線計画とお気に入りをプラスした設計を行いました。
もともと和室だった2部屋をつなげて、間取りを変更し、日当たりの良い、憩いのリビングが出来上がりました。
既存の柱や梁が渋くて魅力的。
解体の時に外された欄間を再加工してもらい、リビングの梁に飾り直しました。
建具は元々あった引き戸を、踏み台は解体で出た木材を。
どちらも丁寧に加工して、再利用しました。
手間はかかるけど、その手間が古民家リノベーションならではの愛着を生みます。
| 築年数 | 不詳 |
| 広さ | 87.5㎡ |
| 工期 | 約120日 |
| 参考費用 | 880万円（税別） |
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歴史を受け継ぎ、地域の拠点へ
老舗金物店からシェアキッチンへのコンバージョン。
元々90年以上続く金物店でしたが、オーナー様のご事情で廃業することを決断されたそう。
地域に愛されたこの金物店や建物の歴史を後世にも残したいという、オーナー様の想いを引き継ぎながら、地域の方々との交流の場を目指し、古民家をリノベーションした事例です。
元々、室内で使われてたガラス障子は非常に丁寧に扱われていたため、ほとんど修理する箇所はなく、ガラスのみ交換して建物の外観に再利用。
入口の扉も昔、金物を収納していた木箱を解体して得た木材を再利用して製作したものです。
入り口のドアを開けると目に飛び込む、オーナーの愛情が詰まった歴史ある土壁と白漆喰壁。
新旧の対比ができるのも、古民家リノベーションならではの魅力です。
| 築年数 | 約90年 |
| 広さ | 85㎡ |
| 工期 | 約90日 |
| 参考価格 | 1080万円（税別） |
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後悔しない！快適に暮らすための古民家リノベーションの注意点
さまざまな魅力がある古民家リノベーション。
しかし、古民家を購入して、失敗したと後悔しないためにもデメリットや問題点は先に把握しておきましょう。
ここからは、耐震や間取り、水回りの改修の注意点など、長く快適に暮らしていくためのポイントをご紹介します。
完成までに時間を要する
フルリノベーションの場合、マンションであれば着工から住み始めるまでに3ヶ月、戸建ては4ヶ月ほどが完成までの目安ですが、古民家の場合、完成までにより時間を要することが多くあります。
築年数にかかわらず、リノベーションを行う前には建物の下見や調査を行いますが、古民家の場合は建築当時の図面が残っていないことも多く、築年数の浅い建物に比べて、時間をかけて調査を行うという理由があります。
また、古い建物の場合、現代的な建物に比べて、施工に時間を要する部分も多く、一般的なリノベーションよりも工期が長くかかります。
さらに、事前に破壊検査をした部分以外の場所では、シロアリの被害や腐食、壊れている箇所が工事の途中で見つかることもあります。
追加の補修などを提案することもあるので、追加の費用や工期が必要になることもあります。
長く住み続けるならバリアフリー化も視野に
急な階段や室内の段差など、バリアフリーの概念が無い時代に建てられた古民家は、年を重ねると暮らしにくい部分もでてくることが多く、キッチン・浴室・洗面などへの動線上の段差をなくすという工事を希望する人がいらっしゃいます。
ほかにも、古民家の場合、家の中や廊下に上がるのに、非常に高い段差がついていることがあるので、1段で設けられていた段差を2段に分けてつまずきにくくする工事を行うこともよくあります。
実は、バリアフリー化をするために国や県から補助金をもらうこともできます。
長く、快適に暮らすために、有効に活用しましょう。
家のダメージの修繕や断熱・耐震の工事が必要な場合も
古民家は耐震基準などが設けられていなかった時代の建物のため、耐震補強が必要になることがあります。
耐震補強は、耐震壁の追加や柱・梁の補強、基礎の補強など家の骨組みを補強することです。ただし、これらの工事にはそれなりの費用がかかります。一般的に耐震補強の費用相場は、建物の大きさや補強範囲によって異なり、数百万円〜数千万円程度が目安です。
それでも、耐震補強への投資は、長期的な安全性を確保するために価値がある工事です。耐震リノベーションを実施したお客様からは、安全性だけでなく、「断熱性が上がった」や「耐震工事と合わせて間取りを変更したので住みやすくなった」など、他のメリットもあります。
また、伝統的な日本家屋は風通しがよく、夏の過ごしやすさを考慮してつくられたものが多いので、断熱リフォームをしないと寒いということもあります。
リノベーションの範囲が建物の一部の場合、住まい全体の耐震補強を行うことは難しくなることもありますが、断熱性を高める工事は、部分的なリノベーションの場合でも希望の箇所に施工することが可能です。
▼耐震工事についてもっと詳しく見るならこちら
リノベーションしやすい物件とそうではない物件がある
家の土台や柱、梁などの傷み、雨漏りなど、構造部分の欠陥の有無によって、リノベーションの難易度が変わります。
また、屋根の形を変えたり、玄関の位置を変更したりといった大掛かりなリノベーションは費用も時間もかかります。
これから古民家を購入するという人は、そのまま活かせる部分はどのくらいかるのか、プロの意見を交えながら物件を選ぶことをお勧めします。
古民家リノベーションにかかる費用の相場
古民家リノベーションは家のダメージの修繕や断熱や耐震の工事が必要なため、他のリノベーションに比べると高額になります。
いくらかかるか費用の相場を確認しておきましょう。
例えば、2階建ての住居面積80㎡の古民家であれば水回りの交換だけなら300〜600万円、それに加えて壁紙や床材などの内装のリニューアルも加えると800〜1400万円程度かかります。
その他にも、間取りを変える、階段を架け替える（新しくする）、耐震補強、防水工事、屋根の葺き替え、外構工事なども追加していくのであれば別途費用が必要です。
多くの古民家は、部分的な改修のみでは雨漏りや耐震の面で不安が残るため、大規模なリノベーションを必要とします。
先述した二階建ての住居面積80㎡の古民家のリノベーション規模であれば、1,800〜2,600万円ほどの予算で計画する必要がありそうです。
費用・価格を抑えるポイントは？
DIYをして費用を抑える？補助金はいくら使えるの？費用を抑えて古民家をリノベーションしたい方は以下のポイントを意識しましょう。
良好な状態の物件を選ぶ
古民家の修繕箇所が少ないほど、リノベーション費用は安くなります。特に、屋根や骨組みの状態が良好でそのまま使える場合は大幅に費用を削減できるため、物件を選ぶ際に以下のポイントをチェックしてみてください。
・屋根や天井に雨漏りの跡がないか
・柱や基礎にシロアリ被害の跡がないか
・土台の木材が腐っていないか
・見た目で分かるほど柱や床が傾いていないか
・室内や床下がカビ臭くないか
家の状態は単純に古さで決まるわけではなく、築年数が浅い物件でも状態が悪いケースもあるため、購入前にリフォーム・リノベーション会社に内覧や住宅情報を確認してもらうと物件購入～リフォーム・リノベーション打ち合わせがよりスムーズに進められます。
部分的にDIYでリノベーションする
施工会社に工事を依頼する範囲が少ないほど、費用を抑えられる傾向があります。
初めに必要最低限の部分だけをリノベーションして、住みながら少しずつDIYで変えていくという方法もあります。古民家の状態が良く、実務経験がある方やDIYに慣れている方が作業するのであれば工事費用を約300万円〜700万円に抑えることも可能です。
ただし、骨組みの解体や高所での作業などは専門知識や技術がない方が行うと危険なため、DIYはおすすめできません。また、電気工事ができるのは、法律で有資格者のみと規定されています。DIYで古民家をリフォームしたい方も、まずは専門家に相談し、できる範囲を確認することから始めましょう。
古民家リノベーションは補助金が使える！
古民家は、・現在の耐震基準をクリアしていない・夏に過ごしやすさを重視した風通しの良い造り・部屋の入口に縁がある、階段が急で高齢者が住みにくいということも多いです。こういった問題を解決する耐震や断熱の工事、バリアフリー化には国や各自治体から補助金が出ることがあります。
長く住んでいくうえで必要な家の性能について、プロと相談し、利用できる補助金をうまく使いましょう。
参考：住宅リフォーム推進協議会｜住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト（令和6年度版）
おすすめ！古民家リノベーション・リフォーム業者の選び方
長屋・古民家のリノベーションは、一戸建のリノベーションよりもはるかに難しく、
物件の持つ「複雑さ」を活かすには、デザイナーの設計力と、職人の施工の腕が欠かせません。
古民家再生リフォーム・リノベーションの業者を選ぶ際は、次のポイントを意識しましょう。
古民家のリノベーション・リフォームの実績はあるか
古民家の施工実績があるかどうか、ホームページや打ち合わせで確認しましょう。
古民家は現代の家とは構造が異なるため、古民家の施工経験がない場合、打ち合わせで「できる」と言われたのに結局対応してもらえなかった、依頼したプランと仕上がりが異なるなどのトラブルが生まれる可能性があります。
また、デザインを設計事務所に相談し、実際に施工する業者は別の会社となる場合、デザイン段階での見積もりからかけ離れた金額になってしまったり、予定していた仕上がりにならないということもあります。
事前にトラブルを防ぐため、施工実績はよく確認しましょう。
地域密着型の業者か
なるべく地域の特徴に詳しい業者を選ぶようにしましょう。
地域の特徴をよく把握している業者なら、各季節の気温や積雪量、台風の上陸など、その地域の特徴を踏まえて、施工方法や部材などを見積もり、リフォームを提案してくれることが多いです。
地域密着型の業者であれば、入居後に何かトラブルがあったときもすぐに相談できて安心です。
説明や見積もり書は丁寧・わかりやすいか
打ち合わせの際は、説明や見積もり書がわかりやすいか確認しましょう。
最大限希望を活かしたプラン・施工をしてもらうためには、説明が丁寧でわかりやすい業者を選ぶのがポイントです。
質問をしたときの対応や、必要に応じてアドバイスや新しい提案をしてくれるかどうかなどもチェックのポイントになります。
また、見積もり書がわかりにくい場合は、金額をごまかそうとしている悪質な業者である恐れもあるので、注意しましょう。
見積もり書に不明な点や不安な点があれば、遠慮なく質問することも大事です。
費用が極端に高くないか・安くないか
古民家リノベーション・リフォームを依頼するときは、複数の見積もりを比較してから業者を決定しましょう。
1社の見積もりだけでは、適正な価格かどうかを判断できません。3社程度の見積もりを比較し、極端に高い業者や安い業者は避けましょう。特に古民家は状態や希望によって金額にバラつきがあり、相場がわかりにくいので注意が必要です。
ほっとする古民家を自分好みにリノベーションしよう
古民家リノベーションの魅力や事例、注意点について今回は触れてきました。
懐かしさを感じさせる、帰ってきた時にホッとするというのは家づくりの中でもすごく大事なポイントです。
近年のスタイリッシュ・モダンな雰囲気ももちろん素敵ですが古民家にはまた違った良さがあります。気に入った古民家、受け継いできた家をより自分たち好みにアップグレードさせていきましょう！
