中古マンションのリノベーションの費用や間取り別の施工事例もご紹介

こんにちは！クジラ株式会社の山根です。

	Writer 山根広大 ディレクターWORKS 宅地建物取引士。大学で建築を学び、人の暮らしにより幅広く関わりたいと思い不動産業界を志望。2019年にクジラ株式会社に入社。不動産・建築の両面からワンストップでリノベーションをサポートするのが得意。

中古物件を購入し、新築同様に作り変え暮らしやすくするリノベーション。新築に比べ費用が抑えられたり、理想のエリアに住めたりと何かとメリットが多いため、年々注目度が高まっています。

その際にまず悩むのが、マンションにするか、戸建てにするかというところ。

この記事では、中古マンションリノベーションのメリット・デメリット、費用相場、間取り別の施工事例をまとめてご紹介します。

中古マンションをリノベーションするメリット・デメリット

中古マンションのリノベーションを検討する際に比較されるのが、新築マンションや中古戸建てといった物件です。それらと比べた費用や構造面などのメリット・デメリットをそれぞれ確認していきましょう。

メリット①費用を抑えやすい

中古マンションをリノベーションするメリットとして、まず挙げられるのが「費用を抑えやすい」ということ。駅近や周辺施設が充実しているなどの利便性が高いエリアで、中古マンションと中古戸建てを比較した場合、中古マンションの方が安く購入できることが多いです。

例えば、練馬区では中古一戸建てに比べて中古マンションの物件数が多く、「2,000万〜3,000万円未満」の場合は約1.8倍、「3,000万〜5,000万円未満」の場合は約3.1倍と物件数が多くなる傾向にあります。

物件の購入費用が抑えられると、全体的なコストも抑えられ、お金をリノベーション費用に充てることができます。

ただし、一戸建ての物件数が多いエリアではマンションよりも安い場合も多々あるため、居住を希望する地域の物件相場を確認しておきましょう。

メリット②希望エリアの物件選択肢が多い

発展した都市の中心部、とくに駅周辺は既に多くの物件が建ち並んでいるため、新築物件の数は多くありません。そこで、中古マンションも視野に入れることで、新築では手が届かなかった理想のエリアでも、物件の選択肢を増やすことができます。

このように新築で希望の物件が見つからない場合は、中古マンションのリノベーションを選択肢に入れてみることをおすすめします。

メリット③資産価値が下がりにくい

一般的に建物の価値は年数が経てば経つほど低下していきますが、中古マンションは年数経過による価格の低下が少ないと言えます。しかし、資産価値は物件のあるエリアや条件によって左右されるため、気になる場合は以下のポイントを抑えておきましょう。

・人口が多いエリア
人口の減少が緩やかなエリアは、インフラや公共施設、商業施設、公共交通機関などが整備されており、暮らしやすい環境なのが特徴です。自治体の安定した税収も見込め、破綻の恐れも低いと言えるでしょう。

・災害リスクが低い
資産価値は、水害・土砂災害・津波などの災害リスクとも大きく関係します。災害リスクが高い地域というだけで資産価値が低くなる、また、実際に災害が発生した際に被害を受け、そのことで価値が下落する、といったことが考えられます。マンション購入前に必ず地域の災害リスクやハザードマップを確認しておきましょう。

・周辺にあまり新築が建っていない
新築マンションが多いと住宅需要が高いとも考えられますが、将来中古マンションを売却するときに競合物件が多くなってしまうデメリットがあります。中古マンションが多いエリアだと、競争率が低く資産価値を保ちやすい傾向にありますよ。

・マンション管理組合の財務状況が良好
管理費は健全に支払われ、修繕積立金が計画的に確保されていくようなマンションは、修繕活動をスムーズに行うことができ、住民の負担も少なく、資産価値を保ちやすいと言えます。逆に修繕積立金が大きく不足しそうなマンションでは、月々のランニングコストが上がり、住民の負担も重くなるため、資産価値が下がっていきます。管理組合の調査は素人では行えないため、不動産エージェントに依頼するようにしましょう。

メリット④構造面で不安が少ない

大規模な建造物のマンションは基本的に鉄筋コンクリート造で、耐震性・耐火性に優れています。修繕・補修が必要になった場合も、管理組合に任せられるため安心です。気密性が高く、冷暖房効率の高さもメリットと言えるでしょう。また、近年ではオートロックや警備システムを完備したマンションが増えており、セキュリティー面での不安も少ないです。

デメリット①間取り変更に制限がある

中古マンションリノベーションのデメリットでまず考えられるのが、「間取りの変更に制限がある」ということです。フルリノベーションの場合でも、マンションの構造や規則によって間取りは変えられないケースも。コンクリートの柱や壁があると移動は不可能です。

間取りの変更には水回りの移動も関係することがありますが、排水管の変更や床下の構造の制約により、水回りの配置に制約が生じる可能性もあります。そのような内部構造も含め、マンション購入時に過去の事例や構造、規則をしっかりと調べ、リフォームの計画を立てる前に必ず管理組合と相談するようにしましょう。

デメリット②大規模修繕費や管理費がかかる

マンションは基本的に管理組合を中心に、住人が管理費や修繕積立金を支払い、建物の維持管理を行っています。築年数が経つほど建物の老朽化が進み、外壁塗装や水道管改修など大規模改修の費用がかさんでいきます。そういった管理費の詳細や、大規模改修のタイミングを事前に確認しておくことをおすすめします。

デメリット③共有部分のリノベーションはできない

構造や規則の制限下であれば室内の占有部分は自由にリノベーションできますが、外廊下やベランダなどの共有部分はリノベーションができません。玄関ドアや窓のサッシ枠も同様に個人で交換することが難しいため、こだわりのある人はリノベーションできない共有部分を事前にチェックし、理想のデザインと乖離が生まれないように気をつけたいもの。

▼中古マンション購入前に確認したいポイントはこちら！

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マンションリノベーションの概算費用

マンションリノベーションの費用は、50万円程度で収まる部分リノベーションから、500万〜1,600万円程度かかるフルリノベーションまで、工事の規模によって大きく変動します。

リクルート住まいカンパニーが2017年に行った調査（300万円以上の大型リフォームを行った人が対象）では、マンションリフォーム費用の平均は539.9万円でした。

参考サイト：マンションのリフォーム　費用はいくら？相場は？

間取りや共有部分の改修可能な範囲と費用

マンションにおいて、一般的に改修可能とされる施工箇所と費用相場をまとめました。「収納スペース」、「間仕切り」、「バルコニー・ベランダ」については、マンションの構造や規則によって改修の可否が変わってくるため、事前に確認をしておきましょう。

水まわり（洗面台・浴槽・トイレ・キッチン）のリノベーション

水回りとは、主に洗面台・浴槽・トイレ・キッチンの4つの箇所を指します。以下は「浴槽のみ」「トイレのみ」など、水回り設備を1箇所のみリフォームする場合にかかる費用をまとめたものです。

水回りのリノベーションには、複数箇所を同時に施工するセットプランがお得です。「まとめて綺麗にしてしまいたい」という方は、次のセットプランの相場をチェックしてみてください。

水回り3点セット

複数の水回りリフォームを行う場合、施工業者によってはセットプランを利用できることがあります。まずは洗面台・浴槽・トイレ・キッチンの中から3点をセットにした際の費用をチェックしておきましょう。セットプランは基本的に、商品価格・工事費用をあわせたトータルの金額であることがほとんどです。組み合わせは業者によって異なりますが、「浴槽」が含まれていることが多いです。

水回り4点セット

洗面台・浴槽・トイレ・キッチンをまとめてリフォームできる、水回り4点セットというものもあります。業者がメーカーから卸値で設備や機器を仕入れられるため、通常よりも割引された価格でリフォームを行うことができます。また、数箇所の水回りを一度に施工することで、人件費も削減できます。4箇所すべてのリフォームを検討している人は、このセットが総費用を最も抑えられる方法でしょう。

費用の安さが魅力のセットプランですが、いくつか制約もあります。とくに設備や機器にこだわりのある人は以下の点について理解しておきましょう。

・設備の選択肢が限られている

セットプランでは、好きなメーカーや製品を自由に選ぶことができません。業者がセットプラン用に手配したものだけに限定されるため、機能やデザインに自分の理想があったり、購入したい製品が決まっていたりする場合はやめておきましょう。とくにこだわりのない人にはおすすめです。

・工事範囲が決められている

セットプランが定める内容は原則「設備の入れ替え」です。そのため、構造に問題があった際の補修工事や、内装を変える工事なども行いたい場合は、別途費用がかかるケースが多いです。工事範囲の齟齬が生じないように、あらかじめリフォーム業者とすり合わせておくことを推奨します。

▼水回り工事で知っておきたいポイントはこちら！

費用相場と注意点を解説！水回りリフォームは3点・4点セットがお得

こんにちは！クジラ株式会社の高橋です。Writer髙橋桃子デザイナー　WORKS2016年に入社したスタッフの中...

壁・天井のリノベーション

壁・天井のリノベーション（クロスの張り替え）の費用相場は以下の通りです。

壁や天井などの内装材にはグレードがあり、性能やデザイン、お手入れのしやすさによって費用が大きく変動します。とくに壁や天井は改修面積が広いため、1,000円／㎡の資材を使うのと10,000円／㎡の資材を使うのとでは、60㎡の場合、54万円もの差が生まれてしまいます（60㎡×10,000円-60㎡×1,000円）。

素材にこだわりがない場合は、グレードの低いリーズナブルなものを選ぶと大幅なコストダウンに繋がります。

中古マンションのリノベーション実例

立地もデザインも妥協しない中古マンションリノベ

ファミリー層に人気の立地で、築浅のマンションをご購入。将来新たな家族として犬を迎えたいという想いがあったので、物件周辺の環境にもこだわりつつ、ペット可能なマンションを選びました。チーム全員でスピーディーに進めたことで、立地や購入物件に妥協をせず、やりたいデザインも叶えることができました。

■74.36㎡/660万
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【大阪市城東区】やりたいが叶った部分リノベーション

新婚のM様ご夫婦の新たな住まいを物件案内から施工までお手伝いをさせて頂きました。ファミリー層に人気...

通勤・生活の便が良い立地で中古マンションリノベ

新築or中古、マンションor戸建ても検討した上で、通勤の便を優先させた物件探し。立地や予算で的を絞り、中古マンションをリノベーションするという選択をされました。

■84㎡/1200万
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【大阪市淀川区】「スマートライフ」を求めて。豊かな暮らしのリノベーション

家族の時間・自分の時間を大切にできるリノベーション設計をしました。朝は暖かい陽を浴びながらサンル...