2022.12.17.Sat リノベーションのヒント

【買ってはいけない中古マンションの見分け方10選】リフォーム・リノベーションのプロが解説!

買ってはいけない中古マンション

不動産を購入することは、多くの人にとって将来を左右する大きな買い物です。
しかし“良い買い物かどうか”を判断するには、膨大な知識・経験を必要とする分野でもあります。

「新築マンションなら安心」という人も多い中で、リフォーム・リノベーションの人気が高まっている現代においても「中古マンションを買う」というのは少し難しさを感じますよね。

ここでは「買ってはいけない中古マンション」の特徴についてまとめ、みなさんがどうやって調べたら良いのか?についてまで解説致します。

Writer
矢野浩一
代表取締役/プロデューサー
調理師学校を卒業後、起業という夢を叶えるため不動産業界へ。
20年近い不動産・建築業界での経験から、空き家を利活用した新しい形のホテル「SEKAI HOTEL」などの事業も手がける。


自分でもチェックできる“買ってはいけない”

まずは、知識・経験の無い人でも見分けることができる“買ってはいけない中古マンション”について説明します。

住民マナー

「入居者の皆様へ、大切なお知らせ」

というような張り紙をマンションの掲示板で見たことはありませんか?イベントのお知らせや、火災報知器点検のお知らせなど様々な情報が掲示されています。

しかし、ここに

・騒音についての注意
・共用部分の故障、破損について
・ゴミステーションの正しい使い方

などが掲示されていたら要注意です。

もちろん特定、もしくは少数の入居者を指している場合が多いのですが、住民マナーについてはより一層慎重に調べる必要がありそうです。

▼住民マナーについて詳しく知りたい方はこちら!

駅から遠い

駅まで近いほど、住み心地が良いかというとそんなことはありません。徒歩に対する価値観は人それぞれですし、道のりや周辺環境にもよります。

しかし、最寄りの駅から徒歩10分(約800m)を超えてくると、その中古マンションを「買いたい」という人が減ると言われています。

将来売却することも視野に入れて中古マンションを買う場合は、駅からの距離、道のりも考慮しましょう。

▼駅から遠い中古マンションのデメリットについて詳しく知りたい方はこちら!

旧耐震

旧耐震・新耐震という言葉も随分浸透してきたように思います。地震大国である日本では必ずチェックすべきポイントでしょう。

チェックは建築確認を受けた時期によります。

・1981年5月以前の建築確認
・1981年6月以降の建築確認

1981年6月より耐震基準が見直され、「震度5強程度の中規模地震では軽い損傷、震度6強から震度7程度の大規模地震であっても倒壊は免れる強度」という基準になりました。

注意点としては、完成時期がいつなのかではなく“建築確認を受けた日”がどちらかということです。

しかしながら「新耐震なら絶対安心」「旧耐震は絶対危険」というわけではありません。これまでの中古マンション修繕履歴や、地域などもふまえ購入価格を検討するといいでしょう。

▼旧耐震基準の中古マンションについて詳しく知りたい方はこちら

戸数に対してエレベーターが少ない

高層階に限らず、エレベーターを日常的に使う階層の中古マンションを購入するのであれば、エレベーターの数とマンションの総戸数のバランスは大切です。

100戸程度の中古マンション規模であれば、エレベーターは2〜3基あれば安心でしょう。

▼中古マンションのエレベーター事情について詳しく知りたい方はこちら

管理費・修繕積立金の金額

マンションを所有すると必要になるのが、管理費と修繕積立金の支払いです。

買ってはいけない中古マンション

中古マンションの規模や総戸数によって所有者一人が支払うべき管理費・修繕積立金の金額は変わりますが、安すぎるマンションは要注意。

管理費が安くても、共用廊下やポスト、駐輪場などに老朽化や汚れが目立つのであれば管理が行き届いていません。

修繕積立金は、マンションに故障・破損などの不具合が発生したときに使用する費用ですが、外壁塗装やエントランス改修などの長期修繕計画に沿って使われる費用でもあります。

「管理費・修繕積立金が安い場合は要注意」という意識が必要です。

▼中古マンションの管理費・修繕積立金について詳しく知りたい方はこちら

定期借地権付きマンション

定期借地権とは、定められた期間中に地主から土地を借りて建物を建てられる権利のことです。

買ってはいけない中古マンション

この定期借地権付きマンションは、借地権の契約満了とともに物件が解体されて土地を地主へ返す必要があります。不動産の資産価値としても下がりやすい傾向にあります。

ほかにも、住宅ローンが組みにくかったり、地主からの地代の値上げ交渉、解体費用準備金の支払いが必要だったりというデメリットがあります。不動産情報検索サイトでも、相場よりも価格が安い物件によくあるケースです。

▼定期借地権付きマンションについて詳しく知りたい方はこちら

不動産業者と一緒にチェックする“買ってはいけない”

続いて、不動産業者でないと調べることが難しい“買ってはいけない”についてポイントをおさえましょう。

多くの情報は、不動産売買契約書と重要事項説明書に記載されていますが、「この中古マンション、購入するか迷う…」という購入を決める前のタイミングでチェックしておくべきことをまとめておきます。

重要事項調査報告書

重要事項調査報告書を取得すると、前述した管理費・修繕積立金の滞納額がマンション全体でどのくらいあるか?を調べることができます。

買ってはいけない中古マンション

マンション全体で数万円〜数十万円程度であれば、マンションの相続時の払い忘れや、引き落とし口座の残高不足による一時的滞納の可能性が高い(所有者がすぐに支払う)ので大きな問題になりませんが、金額が大きい場合は購入をおすすめできません。

重要事項調査報告書には他にも、マンションの過去の修繕履歴など「どのようにマンションを維持・管理してきたか」の情報が記載されています。

数千円程度の取得費用が必要となりますが、不動産業者を通じて検討中の中古マンションの重要事項調査報告書はしっかりチェックしたいですね。

▼中古マンションの重要事項調査報告書について詳しく知りたい方はこちら

値下がりが著しいマンション

宅地建物取引業免許を持つ不動産業者は、中古マンションの過去の売却事例を調べることができます。

購入検討中の中古マンションが、過去数年間の間にどんな金額で売れたのかを調べるのはとても参考になるでしょう。

類似条件の中古マンションと売却価格や売却数を比べ、著しく値下がりがしているようであれば何か原因があるかもしれません。

リフォーム・リノベーション会社と一緒にチェックする“買ってはいけない”

さて、中古マンションの現状についてしっかりチェックできたとしても、その中古マンションを「自分の希望通りにリフォーム・リノベーションできるか?」は別のチェックが必要です。

前述した内容が不動産領域でのチェックとするなら、ここからは建築領域のチェックが必要となります。

ここでは、リフォーム・リノベーションを希望する人の中でも特に人気の要望についてのチェック方法を説明します。

対面キッチン、アイランドキッチンにしたい

「リフォーム・リノベーションして、開放的な対面キッチン・アイランドキッチンにしたい」というご要望をよく頂きます。

キッチンの移設となると重要なのが排水管の位置・経路です。マンションの配管構造は主に3種類。

買ってはいけない中古マンション

Case1のように床下に配管用のスペースがあるマンションは、アイランドキッチンの設置における制約はほとんどありませんが、ほかのCase2,Case3の場合は配管の位置変更が難しい場合があります。リフォーム・リノベーション会社に現地調査をしてもらうことで、正しい排水管の位置・経路を確認するだけでなく、理想のキッチンが実現可能かどうかを相談しましょう。

天井を高く

最近では、中古マンションをリフォーム・リノベーションする際に、天井を躯体現しにする人も増えてきました。

買ってはいけない中古マンション

天井の躯体現しとは、マンション天井部分のクロス・石膏ボード・下地材などを解体し、躯体をそのまま見せるものです。

「天井を解体して、躯体現しにすれば、オシャレな見栄えで天井も高くなって一石二鳥!」という人もいますが、これは事前にしっかりとした調査が必要です。

まず、天井に隠す部分が無くなるために、電気配線について考えなくてはなりません。電気配線を綺麗に見せるための工夫にもお金がかかります。

また、意外と多いのが「天井が解体できない」「天井を解体したのに、ほとんど天井が高くならなかった」などの事例です。

現状の天井が解体できるのか?解体した場合にどのくらい天井を高くすることができるのか?については、リフォーム・リノベーション会社による現地調査が必須となります。

そのマンション、本当に買うべき?

ますます人気が高まってきた中古マンションのリフォーム・リノベーション。金額も手頃で、若い世代だけでなく幅広い年代に選ばれる選択肢となってきました。

しかし、膨大な数の中古マンションから選ぶのは至難の技です。

第一段階では、ネット検索した候補物件を自分でチェックしてみましょう。自分が気に入った物件候補の中から、不動産業者に見学を依頼する前に“買ってはいけない中古マンション”を見極めるだけでも十分です。

第二段階で、実際に中古マンションの見学に出向き、気に入った物件を購入する前にしっかりと不動産業者と協力して「買ってはいけない中古マンションかどうか?」をチェックします。

もちろん、希望のリフォーム・リノベーションが実現できるかのチェックもリフォーム・リノベーション会社の協力を仰ぐ必要があります。

一生に一度かもしれない大きな買い物です。世界のひとつの理想の住まいに出会うためにも、手間はなるべくかけてチェックしましょう。

WRITERこの記事を書いた人

代表取締役 / プロデューサー

矢野 浩一KOICHI YANO

代表取締役(プロデューサー) / 宮崎県出身 / お客様の“不安”を”安心”に転換できるプロデュース / お客様と一緒にチームを作るのがクジラ流です。とことんこだわりたいお客様から、「どうしていいかわからない」というお客様までクジラスタッフを上手くご利用ください。

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