隣の長屋が空き家で倒壊しそうなときの相談先｜人が住む長屋が空き家扱いされない理由と対処
隣の住戸が長く空き家で傷んでいても、同じ長屋に一人でも住んでいる人がいれば、その建物は空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の「空家等」には当たりません。ただ、大阪市では区役所の相談窓口に通報でき、倒壊のおそれがある長屋は、市が建築基準法に基づいて所有者を調べ、補修などを指導しています。
2026年10月初め、大阪市生野区で、長く人が住んでいなかった長屋の一角が倒壊し、道路をふさいだと報じられました。同じ長屋の他の住戸に人が住んでいたため、空き家には該当していなかったと伝えられています。
この記事では、一部に人が住む長屋が空き家として扱われない理由、隣の空き家が心配なときの相談先と相談前に記録しておきたいこと、自分の住戸を守るためにできることを、空き家になっていた隣の長屋を買ってつなげた大阪市住吉区の実例とあわせて紹介します。
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一部に人が住む長屋は空家法の空き家に当たらない
空家法の「空家等」は、建物の中のすべての住戸が空室になっているものを指します。長屋や共同住宅で一部の住戸だけが空いている場合は、建物全体としては空家等に当たらず、空家法の措置の対象になりません。国土交通省も、一部に居住実態がある長屋・共同住宅は空家法の対象とならないとしたうえで、条例で対象にしている自治体の事例を紹介しています。
大阪市は、空家法の空家等に当たらない「一部住戸に居住世帯のある長屋の空き住戸」を「一部居住長屋」と呼び、空家等対策計画の対象に含めています。計画によると、一部居住長屋については平成27年度から令和7年9月末までに1,098件の通報を受け、建築基準法に基づく指導などの結果、524件が所有者による補修などで改善されました。
また、大阪市内の長屋建ての住戸のうち、新耐震基準が施行される前の昭和55年以前に建てられたものが約6割を占めています（令和5年住宅・土地統計調査）。
参考：国土交通省「一部に居住実態がある長屋・共同住宅に関する情報提供」、大阪市「大阪市空家等対策計画」（第3期・令和8年4月策定。2026年10月確認）
隣の長屋の空き家が倒壊しそうなときの相談先
大阪市の場合、相談先は状況で分かれます。まずは住んでいる区の区役所にある空家等の相談窓口に連絡します。区役所が把握した一部居住長屋の情報は、市の計画調整局に引き継がれ、倒壊などのおそれがある建物は、計画調整局が建築基準法に基づいて所有者を調べ、指導します。
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| 状況 | 相談先・対応（大阪市） |
|---|---|
| 壁や屋根が傷んでいて、倒壊が心配 | 区役所の空家等の相談窓口。一部居住長屋は計画調整局が建築基準法に基づいて所有者を調べ、指導する |
| 今にも瓦や外壁が落ち、通行人に危害が及びそう | 緊急の場合は、消防局が消防組織法に基づいて危害を取り除く。市が管理する道路に瓦や外壁が落ちている場合は、建設局が撤去や注意喚起を行う |
| 自分の住戸の耐震診断・補強を考えたい | 都市整備局の耐震・密集市街地整備受付窓口（06-6882-7053）。長屋は原則として棟単位での申請 |
剥がれそうな部材をシートやネットで覆うなどの応急の安全措置は、所有者が責任と費用を負うのが基本です。大阪市以外では、一部に人が住む長屋への対応は自治体ごとに異なり、条例で対象にしている市町村もあります。お住まいの市区町村の空き家の相談窓口に確かめましょう。
LINEで相談・無料診断リノベーションについて相談する相談の前に記録しておきたい隣の空き家と自分の住戸の様子
区役所に相談するときは、何がいつから、どう変わっているかを伝えられると、現地の確認につながりやすくなります。次のことを、日付の分かる写真と一緒に残しておきましょう。
- 隣の住戸の外から見える傷み。屋根の瓦のずれや落下、外壁のはがれ、雨どいの外れなど
- いつ気づき、その後どう変わったか。きしむ音が増えた、傾きが大きくなったなどの変化
- 自分の住戸に出ている変化。隣と接する壁のひび、雨漏りやしみ、建具の開け閉めのしにくさ
- 人や車が通る道に、落ちてきそうなものがあるか
長屋は、隣と壁を共有していて、天井裏に壁がなく隣までつながっている建物もあります。隣の傷みは、雨漏りや壁のひびとして自分の住戸に出てくることがあります。点検口から天井裏をのぞける場合は、隣側の様子も記録しておくと、相談のときに役立ちます。
隣の空き家に備えて自分の住戸でできること
隣の空き家を直すのは、その所有者です。そのうえで、自分の住戸のためにできることもあります。
対策①：自分の住戸の耐震診断を受ける
自分の住戸の状態を知ることが、隣の所有者や行政と話すときの材料になります。大阪市の耐震診断の補助は、長屋の場合、原則として棟単位で申請し、他の所有者・居住者の同意を得ることが条件です。隣の所有者と連絡がつくかどうかも、このとき確かめることになります。耐震診断の費用は、クジラの目安で1棟20万〜40万円（税込）です。
長屋の耐震補強の進め方と大阪市の補助の条件は、こちらの記事で紹介しています。
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対策②：隣の空き家を買い取って自分の住まいとつなげる
隣の所有者が手放す意向なら、買い取って自分の住まいと一体にする方法もあります。クジラでも、空き家になっていた隣の長屋を買ってつなげた住まいを手がけています。ただし、構造や権利関係の確認が必要で、隣の住戸を買えば必ずつなげられるわけではありません。
LINEで相談・無料診断リノベーションについて相談する空き家になっていた隣の長屋とつなげて二世帯で暮らす大阪市住吉区の事例
生まれ育った長屋と空き家のお隣をひとつの住まいにした
大阪市住吉区のT様は、旦那様が生まれ育った長屋と、空き家になっていたお隣の長屋をつなげて、ご両親と暮らす二世帯住宅にリノベーションしました。木造（築年数不詳・戦後）で、つなげた後の広さは180.12㎡（ガレージ除く）、工期は約150日です。
玄関とダイニングキッチン、浴室などの水回りは二世帯で共有し、リビングは1階と2階で世帯ごとに分けました。2軒にあった階段はひとつにまとめ、家の真ん中に設けた吹き抜けで上下階をつないでいます。
もともと柱や壁が多い長屋で、吹き抜けをつくるために梁を補強し、解体後の現場で構造の安全性を確かめながら進めました。参考費用は4,640万円（築年数不詳・180.12㎡・税別）で、駐車場の整備、外壁塗装、サッシの入れ替え、庭の整備なども含めたフルリノベーションの金額です。
↓こちらの施工事例もご覧ください
実家の隣にある長屋を買い、もともとの住まいとつなげた3連長屋の住まいもあります。長屋は隣り合う住戸が構造を共有していて、抜ける壁もあれば、残さなければならない部分もあります。この住まいでは、全部を一体にせず、親世帯と子世帯がそれぞれの時間を過ごせる距離を残してつなげました。
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隣の長屋の空き家が心配なときは区役所に記録を持って相談する
一部に人が住む長屋は空家法の空き家には当たりませんが、大阪市では区役所の相談窓口に通報でき、倒壊のおそれがあれば市が建築基準法に基づいて所有者を調べ、指導します。今にも瓦や外壁が落ちそうなときは、緊急の対応がとられることもあります。相談の前に、隣の傷みと自分の住戸の変化を、日付の分かる写真で残しておきましょう。
大阪市住吉区のT様は、空き家になっていた隣の長屋を買い、梁を補強して吹き抜けをつくり、二世帯の住まいとしてつなげました。隣の住戸を買えば必ずつなげられるわけではありませんが、隣の空き家との関わり方は、行政への相談だけに限りません。
まずは住んでいる区の区役所（大阪市以外はお住まいの市区町村）の空き家の相談窓口に、記録を持って相談してみてはいかがでしょうか。自分の住戸の状態は、耐震診断ができる建築士に確かめてもらえます。
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担当デザイナー
吹き抜けを通して家族の声が届く
晴れた朝は窓から注ぐ自然光、雨の日や夕暮れはペンダントのあかり。家の真ん中には一日中やさしい光が満ちています。吹き抜けを通してお互いの声が届き、玄関に並ぶ靴で誰がいるかもひと目でわかる。ささやかな日常の風景や動作で、家族の気配をそっと感じられます。