【プロの本音】長屋（テラスハウス）リノベーションはなぜ「おすすめされない」のか？＜事例つき＞
目次
不動産屋・設計事務所・施工会社それぞれの現実
こんにちは。KUJIRAの山根です！
 | Writer 山根広大 ディレクターWORKS 宅地建物取引士。大学で建築を学び、人の暮らしにより幅広く関わりたいと思い不動産業界を志望。2019年にクジラ株式会社に入社。不動産・建築の両面からワンストップでリノベーションをサポートするのが得意。 |
|---|
「長屋（テラスハウス）は、正直あまりおすすめできませんね」
プロに相談したとき、こんな言葉をかけられた経験はありませんか？
実際、長屋（テラスハウス）や古民家のリノベーションは、一般的な戸建てやマンションと比べて難易度が高いのは事実です。
そのため、
・不動産屋からも
・設計事務所からも
・施工会社からも
「おすすめされない」ケースが多くあります。
一方で、私たちKUJIRAでは、これまで数多くの長屋（テラスハウス）・古民家リノベーションを手がけてきました。つまり、「難易度は高いが、成立させる方法はある」というのが実務者としての結論です。
この記事では、
・なぜ長屋リノベーションはおすすめされないのか
・プロの立場ごとに、どこがネックになるのか
・それでも選ばれる理由は何なのか
・道が狭いなどの理由で断られたとき、何を調べ直せばいいのか
を、実例と費用感を交えながら整理していきます。
長屋リノベーションは「向いていない人」が多い
まず前提として、長屋（テラスハウス）リノベーションは誰にでもおすすめできる選択肢ではありません。
おすすめされない理由の多くは、
・コストの問題
・法規、権利関係の複雑さ
・設計、施工上の制約
といった、構造的な難しさにあります。
これは好みや感覚の問題ではなく、プロの立場から見た「現実的な判断材料」です。
不動産屋が「長屋はおすすめしない」理由
再建築不可・面積減少リスクが高い
長屋（テラスハウス）は、
・接道条件を満たしていない
・敷地が細分化されている
といった理由から、再建築不可、あるいは建て替え時に面積が大幅に減るケースが少なくありません。
その結果、不動産としての評価が伸びにくい物件になります。将来の売却や資産価値まで考える不動産屋としては、慎重な姿勢にならざるを得ないのが実情です。
権利関係・インフラが複雑になりやすい
長屋（テラスハウス）では、
・土地が共有名義
・借地権が絡んでいる
・電気・水道・ガスが隣家と共用
といったケースも珍しくありません。
その分、契約前に確認すべき項目が増え、売買までにかかる調査・調整の負担が大きくなります。結果として、「不動産取引に慣れていない人にはすすめにくい」という判断になりやすいのです。
取引成立までに手間がかかりやすい
長屋（テラスハウス）の取引には「ローンが組める金融機関が限られる」という特徴があります。求められる知見やかかる時間など、一般的な戸建てに比べて取引の難易度が高い物件です。
不動産屋が消極的になる背景には、こうした実務的なハードルの高さがあります。
設計事務所が「長屋はおすすめしない」理由
構造的に「できないこと」が多い
長屋（テラスハウス）は連棟構造のため、
抜けない柱
動かせない壁
開口部を増やせない
といった制約が常につきまといます。また、階段の架け替え（交換）ができない長屋（テラスハウス）も少なくありません。
自由度の高い間取り変更を期待している場合、理想と現実のギャップが生まれやすい建物です。
意匠よりも安全性のための設計が多くなる
長屋（テラスハウス）リノベーションでは、
・柱、梁の状態確認
・界壁、天井裏の連続の整理
・耐震補強方法の検討
など、完成後に見えない部分の設計作業が非常に重要になります。
安全性を担保するための設計は最優先ですが、その労力は施主に伝わりにくく、設計コストの説明が難しい側面もあります。
加えて、法規確認や隣家との関係調整など、設計以外の業務負担も多く、設計事務所としてはバランスを取りづらい案件になりがちです。
施工会社が「長屋はおすすめしない」理由
解体して初めて分かるリスクが多い
築年数の古い長屋（テラスハウス）では、
・腐食
・シロアリ被害
・構造材の欠損
などが、解体後に判明することも少なくありません。
発覚した時点では後戻りができず、追加工事・追加費用が必要になるケースもあります。契約形態や役割分担によっては、調整が難しくトラブルになりやすい点も、施工会社が慎重になる理由のひとつです。
「木造」「築古」を熟知した職人が減っている
現代の建築現場では、新築を中心に経験を積んだ職人が多く、中古・築古木造の現場経験を持つ職人は年々減っています。
施工会社にとって、
・木造
・築古
・連棟
という条件が重なる長屋（テラスハウス）は、人材確保の面でも難易度が高い現場です。
前面道路が狭いと工事の段取りが組みにくい
長屋（テラスハウス）は、路地や幅の狭い道に面して建っていることもあります。資材や解体した廃材を運ぶ車両を家の前に止められない現場では、車をどこに置き、どこから人の手で運ぶかまで決めないと、工事の計画が立ちません。運ぶ手間は費用にも関わります。
道が狭いことを理由に何社にも断られた長屋の事例と、断られたときに調べ直したいことは「長屋のリノベーションを断られたときに調べ直したいこと」で紹介します。
LINEで相談・無料診断リノベーションについて相談するそれでも長屋リノベーションが選ばれる理由
ここまで読むと、「やっぱりやめた方がいいのでは？」と思われるかもしれません。
それでも長屋を選ぶ人がいるのは、建て替えでは失われてしまう価値、長屋（テラスハウス）にしかない価値があるからです。
長屋を「手放さない」と決めている人
相続などをきっかけに、長屋（テラスハウス）を引き継ぐ人が増えています。
小さい頃に育った住まいを残したい
一族が大切にしてきた資産を引き継ぎたい
こうした背景を持つ人にとって、長屋（テラスハウス）は「面倒な不動産」ではなく、守りたい存在です。現状の広さを減らさず、次の20年・30年住める状態に整えるため、大規模リノベーションを選択します。
「雰囲気」「風合い」に共感する人
近年では、住居だけでなく店舗やアトリエとして長屋（テラスハウス）を選ぶ人も増えてきました。
アンティークやヴィンテージに近い価値観として、長屋（テラスハウス）の持つ雰囲気や風合いがひとつの選択肢として認知されつつあります。
長屋のリノベーションを断られたときに調べ直したいこと
「家の前の道が狭い」と断られた長屋でも、工事できる方法が残っていることがあります。道の狭さは、資材をどう運ぶかという工事の段取りの問題と、建て替えや建築確認に関わる法令の問題に分かれます。どちらの理由で断られたのかを分けて確かめると、次に相談する相手と、そろえる資料がはっきりします。
道路を見た時点で何社にも断られた門真市の長屋
大阪府門真市のM様は、長屋（テラスハウス）の片方を店舗兼住宅、もう片方を住宅として使っていました。長年経営していた飲食店を閉めるのを機に、店舗だった所を住まいにし、住宅の方も生活しやすくしようとリノベーションを考えました。
最初は別の会社に見積を頼んでいましたが、インタビューでM様は「家の前の道が狭くて道路を見た時点で何社にも断られて、諦めかけていた時にクジラさんを見つけました」と話しています。「長屋（テラスハウス）リノベーション」で検索して問い合わせ、すぐに自宅を見に来てもらえたこと、予算内に収める提案と住宅ローンの手伝いがあったことから、「安心してお願いする事ができました」と振り返っています。
工事では、店舗兼住宅と住宅の2戸を、2世帯で暮らす住まいに変えました。M様が必須と考えていたのが、急な階段を緩やかにすることです。架け替えた後は「今まで後ろ向きで降りてたのに、前向きに降りれることに感動したのを覚えてます」と話しています。
階段の下は収納にして、棚板を付けました。リビングに置くモノを減らせたことで、M様は「前よりリビングが広くなって過ごしやすくなりました」と話しています。
キッチンは、持ち込む食器棚などの収納がぴったり収まるように設計しました。M様は「キッチン周辺の動きが少なくできたので、家事がだいぶ楽になりました」と話しています。
表は横にスクロールできます →
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| エリア | 大阪府門真市 |
| 種別 | 木造の長屋（店舗兼住宅と住宅の2戸） |
| 面積 | 72㎡と44.7㎡（合計116.7㎡） |
| 工事内容 | 2戸ともフルリノベーション |
M様が会社を探したときの経緯や、予算の決め方はお客様インタビューで紹介しています。
↓こちらの施工事例もご覧ください
道が狭いという理由は工事の段取りと法令に分けて確かめる
同じ「道が狭い」でも、工事の段取りの話なのか、法令の話なのかで、確かめることと相談先が変わります。
表は横にスクロールできます →
| 分けて考えること | 主に確かめること | 主な相談先 |
|---|---|---|
| 工事の段取り | 資材や廃材を運ぶ車両を止める場所、家まで運ぶ経路、工事中に道路を使うかどうか、近隣への説明 | 施工会社（道路を使う場合は警察署・道路管理者） |
| 法令 | 前の道が建築基準法上の道路に当たるか、敷地が道路に接する長さ、計画している工事が建築確認の対象になるか | 自治体の建築担当窓口・建築士 |
工事で道路を使うなら許可が必要になる場合がある
道路でクレーンを使って資材を出し入れしたり、道路に足場を設けたりする工事では、道路の使い方について許可が必要になることがあります。
たとえば大阪府は、府が管理する道路に足場などを設けて継続して使う場合は道路管理者の占用許可が必要で、工事の際は別に所轄の警察署長の道路使用許可が必要だと案内しています。道路使用許可は道路交通法に基づく制度で、警視庁はクレーンを使った資材の搬出入などを、許可が必要な工事・作業の例に挙げています。
参考：大阪府「自社ビルの改築のため、しばらくの間、前にある大阪府管理の道路の一部に足場等を設置したい。」、警視庁「道路使用許可申請手続きについて」（2026年10月確認）
どの許可が必要かは、道路の種類や管理者、工事の方法によって変わります。断られた理由が「車が入れない」「足場が組めない」だった場合は、別の運び方や組み方ができないか、許可の手続きも含めて施工会社に相談してみるのも一つの方法です。
建て替えや大規模な工事を考えるなら接道と建築確認も確かめる
法令の面では、手続きが要るか、工事後の建物が法令に合っているか、その工事ができるかを分けて確かめます。
手続きの要否：国土交通省は、2階建ての木造戸建て等で2025年4月以降に着手する大規模なリフォーム（壁・柱・床・はり・屋根・階段のいずれか1種以上について過半を改修する等）は建築確認手続の対象になると案内しています。キッチン・トイレ・浴室等の水回りだけのリフォームや、バリアフリー化のための手すり・スロープの設置工事は従来どおり不要です。長屋の場合は、どこまでを一つの建築物として扱うかも含めて、建築士に図面で確かめます。
工事後の法適合：建築確認手続が不要な場合でも、リフォーム後の建物は建築基準法の規定に適合している必要があります。
工事の可否：大阪市の案内では、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。幅4m未満の道でも建築基準法上の道路として扱われるものがあり、見た目の道幅だけでは判断できません。接道の条件は、先に触れた建て替え（再建築不可）に関わります。
一方、今の建物を残すリフォームについては、2022年（令和4年）の建築基準法の改正で、建てられた当時は適法だった既存不適格の建物について、安全性等の確保を前提に、「市街地環境への影響が増大しないと認められる大規模の修繕・大規模の模様替」を行う場合は、接道義務・道路内建築制限の現行基準を適用しない仕組みが設けられました（国土交通省）。自宅の長屋が当てはまるかは、計画している工事の内容とあわせて、自治体の建築担当窓口や建築士に確かめましょう。
参考：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」、大阪市「建築基準法上の道路種別と道路判定等」、国土交通省「既存建築ストックの長寿命化に向けた規定の合理化」（2026年10月確認）
接道や再建築不可の調べ方は、長屋の購入・リノベーションの注意点をまとめた記事でも紹介しています。
相談し直すときは断られた理由と予算を一緒に伝える
別の会社に相談し直すときは、前の会社に何を理由に断られたかを伝えると、同じ点から確かめてもらえます。家の前の道や路地の写真、物件の所在地、希望する工事の範囲もあると、現地調査の前から話を進めやすくなります。
予算について、M様はこれからリノベーションする方へ「金額を先に決めて、『ここまでしか払えません』としっかりと提示した方がいいと思います。その上でやりたい事を伝えたので、何ができて、何ができないかを明確に教えてもらえました」と話しています。運び方の手間が費用に関わる家では、上限を先に伝えておくと、どこまでの工事なら収まるかを一緒に考えやすくなります。階段のように暮らしの安全に関わる部分、残したい部屋、持ち込みたい家具など、優先したいことを家族で話し合っておくのも良いかもしれません。
長屋（テラスハウス）リノベーション事例と費用感
ここでは、これまでKUJIRAが手掛けてきた長屋（テラスハウス）リノベーションの事例を一部ご紹介します。
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三連長屋（さんれんながや）をガレージ付きの住宅に
三連長屋（連棟長屋）が住宅兼店舗と賃貸物件として生まれ変わりました。
古い物件でよくある雨漏り。この物件でも雨漏りしていたので、屋根の葺き替え工事をしました。外壁（がいへき）もサイディング工事したので、長屋の古くてボロボロという印象を払拭する事ができます。
間取りを少し変更し、キッチンはリビングと対面できるように設計しました。内装を全て変え、今までの雰囲気をガラッと変える事も可能です。
| 築年数 | 築52年 |
|---|---|
| 参考価格 | 1000万円(税別) |
| 面積 | 85㎡ |
| 種別 | 長屋（テラスハウス） |
| 工期 | 90日 |
| リノベーション箇所 | フルリノベーション |
築47年の木造長屋（もくぞうながや）を活かした吹き抜けのある家
長屋の一番端をリノベーションしました。２階の床を一部取り壊し、吹き抜けにする事で狭い部屋でも広々と感じられます。既存の木造の柱や梁を活かし味がある家にしました。
構造的に抜ける柱と抜けない柱を見極めてデザインしています。2階の窓からも光が入ることで明るいリビングに。
| 築年数 | 築47年 |
|---|---|
| 参考価格 | 862万円(税別) |
| 面積 | 57.45㎡ |
| 種別 | 長屋（テラスハウス） |
| 工期 | 80日 |
| リノベーション箇所 | フルリノベーション |
長屋の外壁も綺麗に
長屋（テラスハウス）の外壁メンテナンスは見栄えだけでなく、雨漏りを防ぐなどの目的もあります。建物の耐久性などの生活の安全を守るための工事費用はリノベーション・リフォームを検討する際、序盤から重要となります。
長屋リノベーションでお客様からとても要望が多いのが階段の架け替え。階段の位置を考え直すことで、室内全体の開放感や動線、収納力をデザインします。
| 築年数 | 築51年 |
|---|---|
| 参考価格 | 1745万(税別) |
| 面積 | 66.56㎡ |
| 種別 | 長屋（テラスハウス） |
| 工期 | 約90日 |
| リノベーション箇所 | フルリノベーション |
気になる長屋（テラスハウス）の耐震
長屋の耐震性は「連棟（いくつかの住まいが繋がっている）は、地面への設置面積が広いので揺れに強い」と言われることもありますが、建物の形状だけで一括りに断定できません。建物の老朽化はひとつひとつ具合が違うため、まずは正確な診断が必要となります。一方で「補強工事費用は高い」というイメージを持たれている方も多いと思いますが、実際には補強工事が高いのではなく、補強工事に付随する工事の量によって金額が大きく変わります。
▼建物補強に必要な工事
①現状の床・壁・天井などの解体工事
②柱・梁などの補強工事
③新しい床・壁・天井の下地の造作工事
④壁紙などの内装工事
つまり、補強に必要な解体工事(上記①)やその後の復旧工事(上記③、④)の費用がかかるために「補強工事費用は高い」と思われがちですが、リノベーション・リフォームをお考えの方であれば①、③、④は元々のリノベーション・リフォーム費用に含まれています。そのため、新たに必要な費用は主に②の補強工事です。その金額は、柱・梁の傷み具合や補強する範囲によって変わります。
長屋（テラスハウス）は防音工事もしっかり
長屋（テラスハウス）は複数の住居が壁を挟んで繋がっている構造です。特に天井裏は壁がない状態なので全住居繋がっています。リノベーションする際は隣家との壁の防音工事と、天井裏に新たに壁を設けることをオススメします。リノベーションにおける防音方法はたくさんありますので、「防音とはどういうものなのか？」から理解しても良いかもしれません。
長屋（テラスハウス）リノベーション費用の相場
長屋のリノベーション費用は、面積だけでは決まりません。私たちが手がけた長屋のフルリノベーションでは、862万円（築47年・57.45㎡）、1,000万円（築52年・85㎡）、1,200万円（築年数不明・49.5㎡）でした（いずれも税別）。面積が小さくても、建物の傷み具合や補強・間取り変更の範囲によって費用が上がることがあります。見積を比べるときは、解体・補強・屋根外壁・断熱・水まわり・内装のどこまでを含むかをそろえて比べましょう。
これから長屋（テラスハウス）を購入する方は
長屋を購入するのは、基本的に一戸建てやマンションを購入するのと変わりません。しかし、不動産売買契約を交わす前に知っておきたい情報についてはしっかりとした調査が必要となります。
土地は所有権なのか(借地ではないか)
電気、水道などのインフラは独立しているか
建物の修繕履歴はあるのか
敷地の境界線について
リノベーション/リフォームするのに隣接する住民に承諾してもらう内容
など、不動産的な調査、建築的な調査の両方が必要となります。
長屋は比較的安い価格で取得できる不動産ですが、調査に関してはプロフェッショナルの知識や経験を結集して判断する必要があります。
こんな方からの相談が多いです
●新築にすると面積が減ってしまうのが心配
●相続で引き継いだけど活用方法に困っている
●駐車場が作れなくて困っている（リノベーションで駐車場が作れる場合があります）
●昔ながらの雰囲気が好き
現地調査させていただきますので、お気軽にご相談ください。
▼長屋（テラスハウス）リノベーションをご検討の方はコチラもぜひ！
長屋・古民家のリノベーションを検討したい方はこちらから！中古マンション・中古戸建を購入してリノベーションを検討したい方はこちらから！持ち家のマンション・戸建をリノベーションしたい方はこちらから！
担当スタッフ
長屋は諦めかけている方が多い
長屋だとリノベーション工事が難しく、諦めかけているお客様が多いです。M様の家では、持ち込む予定の家具のサイズを先に測って図面に書き込んだので、打合せどおりに収まりました。